經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓
受空置稅出台影響，加上近月樓市回暖，發展商把握機會積極推銷貨尾，首季便錄得約3,090伙貨尾成交，創近10季新高。而第二季本地樓市可望推售的新盤單位，更涉及逾10,000伙，加上發展商多以市價推售單位，相信未來一手銷情將繼續保持樂觀。另一方面，有見經濟氣氛好轉，買家再次活躍於股樓市場上。心儀一手單位買家，除一般的買賣需知外，其實還有一些值得注意的事項。
近年，發展商為吸引買家入市，通常都會提供一系列的置業優惠，最普遍的便是提供即供優惠，折扣率一般佔樓價的數個百分點。另外還會有現金回贈、免律師費、傢具禮品送贈及稅項優惠等，可謂包羅萬有。但是，這些優惠有可能會影響你的按揭成數你又知道嗎？
假設買家A先生向發展商購入一個600萬元兩房單位，選擇180天即供付款方法，獲得6%折扣優惠，即真正的買入價是564萬。另外，發展商更送贈傢具禮品、現金回贈及免律師費優惠。由於A先生是首置人士，打算經按保公司承造高成數按揭，借足八成。在A先生沒有入息問題的前提下，A先生可借到的是600萬的八成，還是564萬的八成呢？
借貸「光豬價」 優惠樣樣扣
答案是兩者皆非，正確答案是將所有發展商提供的優惠扣減後再借八成，行內稱為「光豬價」。銀行會將每個樓盤的優惠列出，並評估每項優惠的價值，當客戶提供臨約時，會相應作出扣減。因此，經銀行評估後，其他優惠總值10萬元，A先生最終只能借(600萬×94%-10萬)×8成，即443.2萬，比沒有任何優惠，600萬可借八成即480萬，貸款金額少36.8萬元。另外亦需留意，印花稅是以合約價計算的，即600萬元，A先生另需繳付18萬元印花稅。
另外一個例子，假設買家B先生購入1,000萬元單位，發展商提供優惠總值20萬元，那B先生可借六成還是五成呢？答案是銀行會先看合約價的金額再決定最高的按揭成數，即是1,000萬可借五成，然後再於貸款金額上扣減20萬，最終銀行借出480萬元，而B先生亦須繳付合約價1,000萬元的印花稅。
因此，如不了解銀行批出按揭金額的準則，上車分分鐘或失預算。而每間銀行都有自行的準則計算發展商優惠的價值，所以向不同銀行申請按揭，最終批出的貸款額亦可能有所不同。