將在10月交棒的金管局總裁陳德霖，繼續貫徹其「長文」作風，昨發表5,000多字的新一篇《匯思》，回憶香港按揭證券公司的誕生過程及金融產品的開發。不過，最令人感嘆的，卻是文章中將時間回帶到香港樓市最為瘋狂年代的章節。
白領也持多個物業做「炒家」
1996年夏末，香港一片熾熱──不但天氣酷熱，還有樓市不斷升溫的狂熱。那些年，你的鄰居可能一覺醒來，身家又漲了幾十萬元，只因為手上的物業持續升值；那些年，中等收入的白領也可以手持兩個、三個、四個甚至五個物業做「炒家」，只因為有些地產發展商「熱心」協助買家「置業」。
儘管銀行最多只能提供樓價七成的按揭貸款，但發展商會為買家提供額外兩成甚至更高的首期貸款，而不過問買家的還款能力。當時還沒有信貸資料庫可供銀行核實，故炒家大可以每一次都到不同的銀行，宣稱沒有任何其他按揭貸款，那麼每個增購的物業都能輕易獲批按揭貸款。那些年，高峰期每月平均有超過15,500宗物業交易，以一整年計就相當於私樓單位存量約15%，換言之當年每七個住宅便有一個轉手。
樓價自97高峰最多蒸發66%
地產大牛市，一眾分析員和地產經紀都起了推波助瀾的作用。按照他們的說法，有三個理據支持看來已經升得誇張的樓市：一是香港土地供應不足，未能應付人口持續增長的剛性需求；二是預計1997年香港順利回歸中國後，許多港人會從海外回流；三是隨着中國經濟起飛，內地居民對香港地產的興趣和購買力將有增無減，對香港地產的需求帶來結構性支持。「今次不一樣」、「我們與別不同」的信念成為許多人投入這股地產熱潮的論據。然而，即使上述三大理據並沒有錯，樓價卻掉頭急挫，從1997年秋季的高峰到2003年的低位，樓價蒸發了66%。
警覺爆泡沫勢令流動性緊縮
陳總說，在1990年代，逆周期宏觀審慎措施還屬於較前衛的概念。當時銀行批出按揭貸款時，普遍認為只須將最高借貸成數一直維持在七成的水平便是審慎做法了。但現在我們都知道，固定借貸成數其實是「順」周期的做法。由於借貸成數固定不變，當地產市道暢旺時，抵押物業可獲的銀行按揭貸款額也隨之水漲船高，變相用信貸助燃、催谷樓市泡沫。在1996至1997這兩年間，按揭貸款每年平均增長約25%，增速驚人，銀行體系明顯地難以長期維持如此高速的信貸擴張。更危險的是，一旦泡沫爆破，就會觸發嚴重的流動資金緊縮。就是在這種背景下，金管局覺察到香港有需要創立一家類似美國房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的按揭證券公司，並最終決定付諸實行。
按證公司應運而生健康成長
然後......然後就有了「香港按揭證券有限公司」。按證公司其後因應形勢的發展，業務由最初向銀行購入按揭貸款、提供流動資金開始，逐漸擴大，目前更涉足退休理財方案，成為本港金融創新和市場發展的平台。回顧這20多年來的發展，陳總表示，按證公司可以說是一家成功企業的例子，不但營運良好，而更為重要的是，還對香港金融市場的穩定與發展發揮作用。他確信按證公司將秉持其宗旨和使命，不斷健康發展成長。■香港文匯報記者 蔡競文