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銀行准彈性還款 緩解流動性風險

2020-03-09

疫情爆發導致房地產銷售停滯,再加上房企內外融資面臨政策約束,外界擔憂房地產行業資金鏈緊繃甚至斷裂,進而影響經濟和財政等多方面。不過行業調查顯示,2月以來,房企享受融資信貸等紓困政策,資金鏈沒有預期那麼緊繃。

安信證券地產分析師池光勝告訴香港文匯報,目前房企享受到的寬鬆政策,主要包括降低預售門檻和預售資金監管比例;延長土地出讓金的繳付期限,或允許土地款分期繳納;允許增值稅等稅款延期繳付。

「不少開發商反饋目前銀行可對到期的貸款提供延期,已有房企獲得3-6個月的貸款展期。項目審批也在加快,資產支持證券ABS監管相對寬鬆。」池光勝還說,房企普遍反饋,銀行開發貸與項目掛u,期限基本在3-5年,根據銷售進度還款,如受疫情影響,銷售回款慢2-3個月,對整筆貸款還款影響不大。

房企償債高峰在7月

數據顯示,今年是房企償債高峰,其中境內債券到期5,902億元(人民幣,下同)、海外發債到期2,136億元、房地產信託到期6,544億元,合計約1.46萬億元,較2019年實際到期值增長19.4%。而2月房企到期債務金額僅672億元,佔全年比重4.6%,短期償債壓力不大。3月房企債券、信託到期金額將升至1,240億元,並逐月上升,7月到期債務金額達到峰值1,490億元。

平安證券分析師楊侃估計,目前主流房企手頭現金充足,可覆蓋三個月銷售下滑造成的資金缺口。綜合數據顯示,20家主流房企2019年平均手頭現金846億元,剔除2-4月銷售下滑造成的資金缺口後,現金盈餘仍有423億元。

放慢施工減少拿地

另外,房企可以通過減少拿地、降低施工節奏減少開支,實際現金盈餘更高。市場預計,大型房企現金充足,債務風險較小,未來會加劇行業併購重組。

琱j等房企降價引客,但被指是「忽悠式降價」,幅度範圍都低於預期。中原地產首席分析師張大偉認為,在資金鏈良好、政策寬鬆預期背景下,房企看好後市。

土地市場也明顯升溫,央企和國企拿地熱情高漲。雖然整體上,300城春節後土地市場成交建築面積同比下滑50%,但京滬等重點城市交易活躍,北京創下兩年來最高溢價率,上海則刷新地王紀錄。海通證券數據顯示,一線城市土地溢價率11%,同比升11個百分點,二線城市下降3個百分點至10%,三線城市下降14個百分點至5%,顯示房企對不同地區的市場預期。

數據顯示,土地財政仍然突出,2019年國有土地使用權出讓收入7.3萬億元,佔地方本級財政收入比重40%。

截至今年1月末,地方政府顯性債務餘額高達22.1萬億元,同比增12.6%,且大量債務以土地抵押。未來各地政府有動力通過提高土地質量、降低土地拍賣限制等提高市場熱度,積極供地,緩解地方經濟和財政壓力。

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