香港文匯報訊（記者 梁悅琴）新冠肺炎疫情肆虐重創各行各業，星展銀行（香港）香港房地產業分析師丘卓文昨在電話會議上表示，受中美貿易摩擦及本地社會運動影響，香港住宅市場於去年中已進入下行周期，去年下半年樓價累跌約6%至7%，今年初新冠狀病毒疫情更進一步打擊經濟及令金融市場波動，對樓市的衝擊大於去年的社會事件及中美貿易戰，主要因為失業率上升及金融市場波動，會令市民購買力下降，加上政府最近限制群組聚集的防疫措施令售樓活動暫停，若疫情於第三季有改善，預期今年一般住宅樓價將下跌15%，豪宅樓價跌幅料更大。
首季一手交投將減半
政府禁止多於4人在公眾場所聚集，間接打擊賣樓活動， 他預料短期內不會有新盤開售，首季一手成交量料將下跌逾50%。他預期，今年第三季本港失業率將攀升至5%，發展商今年無可能求價，新盤開價料較彈性。隨着經濟下行，負資產和斷供個案上升，但樓價不會重演金融海嘯和金融風暴式崩市，因為樓市辣招壓抑炒風，財務實力較差的市民難以買樓，加上未來2至3年私人住宅供應不多，又有低息支持，樓價顯著下跌機會較低。他認為，金融市場波動未如2008年第四季般大，預料負資產會慢慢浮現，惟情況不至如前兩次金融危機般嚴重。
他稱，目前樓價跌幅不足10%，未為撤銷辣招提供充分理由，但跌幅擴大時，相信政府會檢討，又指土地共享計劃今年開始接受申請，但至少要5至6年時間才可釋放農地價值和用途，對短期市況影響不大。
零售租金或跌逾20%
零售租務方面，丘卓文指出，零售市場仍未走出社會運動困擾，又要同時面對新冠肺炎疫情，本地邊境限制接近封關，2月旅客人數急挫90%以上，旅客消費跌幅亦大致相若，令倚賴旅客為主的商場生意大受打擊。由於上月曾有一至兩周有較多市民外出，他預期零售數字會自2月按年跌44%的歷史低位後有所回升，惟4月再度轉差，估計跌幅與2月相若，預期今年零售租金跌20%至30%，未來業主續租時，減租壓力將會增加。
他表示，疫情令市民減少外出所帶來的打擊比社會運動更大，早前無受社會運動影響的行業如食肆、補習社等，現時都大受打擊，連在社會運動下抗跌力較高的民生社區商場亦受波及。他指出，大部分業主自2月開始向中小企租戶提供30%至50%租金減免，相信發展商上半年分成租金收入將跌至接近零水平。然而他覺得，減租作用其實不大，部分行業如酒樓的租金佔成本不高，如果無生意，即使減租一半亦難以維持現金流。由於前景不明朗，不少租戶續約時都轉為尋求短期租約，預期第二季末零售商場及街舖空置率或升至高單位數。