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原補價談判程序冗長 兩輪工廈活化成效不彰

2021-04-07

香港文匯報訊(記者 顏倫樂)政府分別於2010年和2018年推出兩輪活化工廈計劃,但由於改裝及重建成本高昂,加上原先的補地價洽商時間過長,截至去年12月,兩輪活化工廈計劃僅接獲60多宗重建申請,以及150多幢工廈申請整幢改裝。相對於本港約有1,000幢1987年前落成的老舊工廈,當中單一業權、較易達成重建的有280幢,現時申請數字只佔當中少數。

兩輪活化僅60多宗申重建

為加快工廈活化重建,政府近年積極掃清工廈業主所面對的障礙,去年施政報告首度宣布推出以「標準金額」徵收工廈重建的土地契約修訂補地價先導計劃,今年3月15日就執行細節發出作業備考,為期2年,如果工廈業主認為標準金額計算地價並不吸引,亦可選擇以現行的傳統估價方式處理其個案。根據相關補地價計算方法,當工廈重建為住宅、樓面不變需繳付的每呎補地價,按不同的區,每呎補地價3,252元至8,361元。

發展局發言人表示,新公布的先導計劃旨在透過公布一套標準金額,為補地價提供確定性,加快完成工廈重建所涉及的修契程序,從而推動工廈活化,讓土地早日轉型作更切合社會需要的用途,務求地盡其用。計劃適用於1987年前落成的工廈,原因是消防處於1987年提高消防要求,此前落成之工廈消防設備相對簡陋,構成安全隱患,推動工廈重建能徹底解決安全問題。

先導計劃將全港分為5個大區,包括港島、九龍東、九龍西、新界南及新界北,並就工廈修契所涉及的3項用途訂立標準金額(即重建前的「工業或倉庫」用途,以及重建後的「商業或現代工業」和「住宅」用途)。標準金額在先導計劃生效的2年期內維持不變。

據了解,日後工廈透過該計劃進行補地價,應繳地價的計算方法為「修契後用途的標準金額×修契後總樓面」減去「修契前用途的標準金額×修契前總樓面」。根據資料,在總樓面不變下,港島區補地價金額會最高,而新界北最平。

「劃一補價」或擴至農地

以港島區為例,重建前後樓面不變的話,如果用作商業或現代工業用途,其劃一補地價金額為每平方米3.5萬元(折算每方呎約3,252元),如果用作住宅用途則補地價金額為每平方米9萬元(折算每方呎約8,361元)。至於新界北一幢工廈重建前後樓面不變,其轉為商業或現代工業用途的劃一補價為每平方米1萬元(折算每方呎約929元),改為住宅則為每平方米3.5萬元(折算每方呎約3,252元)。

值得留意,政府消息人士曾指,如果先導計劃於工廈重建申請上有效果,未來不排除私人農地亦劃一「標準金額」徵收補價,以加快建屋速度。業界認為,如有關措施延伸至農地及棕地上,將提供誘因吸引更多私人發展商參與發展項目,為市場提供更多房屋供應。

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