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群益證券(香港)研究部董事曾永堅
聖誕假期後，港股投資市場的焦點落在兩幅位於香港新界白石角發展區的住宅用地，最終以合共104億港元拍出(D1地盤成交價為51.5億港元，D2地盤成交價為52.5億港元，每平方呎地價分別為7,145港元及7,284港元)，儘管較樓面勾地價分別高出42.9%及45.7%，但低於市場預估的合共110億港元至130億港元，而兩地最終由信和置業(0083)及嘉華國際(0173)投得，但發展商競投情況沒有市場預期般熱烈。恆指昨天的表現，亦即時受到賣地成績的影響，由升轉跌。不過，我們認為賣地成績較市場預估較低的因由如下：
1.) 市場過度樂觀高估成交價；2)其他大型龍頭發展商如長實(0001)、新鴻基地產(0016)及恆地(0012)因本身土地儲備充裕，加上兩幅地皮涉及資金龐大，而鄰近的地皮亦非這三間發展商所擁有(而信置及嘉華反早已擁有鄰近三幅地皮的項目發展份額)，故除信置及嘉華外，其他發展商出價顯得理性及有所保留；3)兩幅地皮受建築條款所限，最具效益還是發展高檔的低密度住宅(包括獨立屋及分層豪宅)，因此建築成本會較高，如單以兩幅地皮計，連同地價及建築成本，估計每平方呎成本約9,500港元左右，而同區目前平均樓盤售賣呎價與此相若，反映出其他發展商如投得兩地而獨立發展，將承擔較高成本及風險。而信置及嘉華於鄰近三幅地皮的每呎地價成本較是次成交價低，連同今次兩幅地皮一起發展，整個項目的每呎地價成本將低於7,000港元，反映由他們投得來發展，實較具成本效益，這解釋為何其他發展商傾向不積極出價。
事實上，目前同區樓盤平均售賣呎價逾9,500港元左右，故是次成交價亦反映發展商對新界東豪宅前景樂觀，惟我們認為對整體樓市的指標及影響作用有限，故對地產股及整體股市的影響亦屬短暫。
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