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劉夢熊
2012年政改方案通過，為解決香港經濟的深層次矛盾開闢了道路。香港經濟的最深層次矛盾，是高地價政策。香港政府和地產商多年來從賣地和賣樓中取得天文數字的利潤，其餘各行各業卻要擔起難以負荷的經營成本，更導致貧富懸殊和社會矛盾加劇。但高地價政策捆綁了政府的主要財政收入、公務員薪酬來源、低稅制，及佔人口近半居住於私樓市民的身家。因此，高地價政策不能輕言推翻，但必須改革，即政府應打破「積極的不干預」傳統思維，對土地政策要分開豪宅市場與一般住宅市場，在一般住宅市場推出的土地，應放棄高地價政策，以「限價」或「限呎」方式增加上車盤供應，紓緩一般市民置業的壓力。
8月13日，政府宣布推出新一輪遏抑樓價措施，但亞皆老街及紅磡灣兩幅地皮的成交價遠勝預期，顯示港府新一輪壓抑樓市措施以失敗告終。
高地價政策兩面觀
本年度首四個多月錄得的總地價收入已達522.7億元，不但超越二月預算案提出的全年341億元預測，與97/98年全年的歷史高峰636億元亦只差百多億元。70年代起港府就實行高地價政策，以地產主導經濟，政府財政過份地依賴賣地收入。樓市風光的年份，賣地收入、房屋買賣的印花稅以至銀行按揭收益上繳的稅款，還有各項相關的稅收，佔庫房年度進帳一半，遠超入息稅或公司利得稅。奠基於高地價政策的土地及房屋政策帶來的豐厚收入，既使香港維持了低稅制，也保障了庫房收入和公務員和公營機構員工的高薪厚祿，還使政府施政慳水慳力，不思進取之餘還能「派糖」。
但在高地價政策下，房地產價格高企，不但妨礙市民改善居住條件，而且遏抑各行各業的成長。社會財富集中於利潤豐厚的地產行業，而其他行業的生存空間則愈來愈窄，經濟發展不平衡，地產業一枝獨秀，中小企受害最深。昂貴租金幾乎成為了每項生意和店舖的最大成本，為了填補租金成本，市民花大量金錢去購買的產品或服務，大部分是被租金所佔去。樓價高企，中產與年輕一代的怨氣飆升，堵塞了八十後、九十後向上流動的途徑，令他們無法實現人生計劃，包括結婚和生育。
在高地價政策下，地產財團壟斷樓宇市場，搾取香港房奴的血汗錢，在公營事業的種種政策配合下，地產商又得以投資公用事業，壟斷市民日常生活所需。香港分配不公、貧富懸殊、民怨沸騰的罪魁禍首，與「地產霸權」不無關係。在香港，政府作為最多土地儲備的擁有者，以及高地價政策的最大受惠者，它扮演的不是維持公平競爭的公證人角色，而是其中一個主要的參與者、「利益攸關者」。這種結構性的官商「利益共同體」，涉及各階層深層次矛盾，對政府的道德信譽造成致命打擊。
高地價政策應兩面觀，一方面不能徹底推翻它，否則無法維持低稅率和狹窄稅基，公務員無法出糧，數百萬私樓業主家庭的財富也會大縮水，亞洲金融風暴加上「八萬五」政策造成負資產就是慘痛教訓。但高地價政策也不能原封不動延續下去，否則香港核心競爭力就會被高地價這頭「怪獸」吞噬，結果只能是死路一條！
借鑒麥理浩 為港帶來「黃金十年」
回顧香港歷史，第25任港督麥理浩在任期間(1971年至1982年)，推出十年建屋計劃，令大批低下階層市民搬進公屋安居，1978年亦推出「居者有其屋」，令大批無資格居住公屋又買不起私樓的夾心階層也有安居之所。居屋政策，一開始就是政府對高地價政策的補償機制，是社會矛盾的「減壓閥」。上世紀六、七十年代的公屋和居屋政策，雖然只是殖民政府用最少的社會資源來平衡社會矛盾、穩定政權、保障殖民利益的權宜之策，但卻是香港發展為亞洲四小龍的基本因素之一。
麥理浩的建樹，是出於政治需要：離1997年愈來愈近，英國要在談判桌上獲得較佳地位，需要爭取港人的認同。曾蔭權的角色與麥理浩不可同日而語，但麥理浩為英國部署撤退進行種種大刀闊斧的改革，曾蔭權要為香港社會經濟的轉型、為下屆政府奠下一個較好的管治基礎，卻有著相似之處。
有人說，如果香港在2005年時能充分汲取樓價暴升暴跌的教訓，借樓價大調整作經濟轉型，逃出地產主導的窠臼，令樓價穩定而長期地處於較合理、大多數打工仔女都能負擔的水平，就可避免今日的困局。但說句公道話，曾蔭權2005年上任之時，由於政制發展問題解決不了，很多問題都被嚴重制約。如今政府和社會從政改內耗中擺脫出來，應集中精力解決高地價政策帶來的種種問題和矛盾。雖然曾蔭權第2個任期只剩1年零10個月左右，但他仍然可能借鑒麥理浩進行房改，關鍵在於有無膽識、魄力觸動既得利益集團的「命根」，有無使命感為廣大市民福祉一往無前推行改革。
亞洲金融風暴之後，樓市大跌，政府2002年推出「孫九招」，暫停定期拍賣土地，把土地供應的時間、選址的控制權拱手相讓予地產財閥，原本暫時措施的勾地表制度，不經不覺已成了長期政策。雖然政府不承認，但事實上政府已在恢復高地價政策。政府除了限制土地供應外，更停建了居屋。在供應量逐年下降的情形下，樓價必然飆升，租金必然瘋漲，無法置業的中產和年輕一代必然怨氣沖天，工商百業必然更加經營困難。
分開豪宅市場與一般住宅市場
很明顯，作為應對亞洲金融風暴的非常手段具有「救市」性質，豈能視作常態措施？現行高地價和房屋政策已經不合時宜，必須徹底檢討，政府應加快研究，不能採取拖延策略以搪塞悠悠眾口。特首曾蔭權今年10月公布的《施政報告》重點之一將是資助置業措施，包括另類居屋概念，其中一個方案是重推類似回歸時的混合式發展模式，即在私人住宅中加設資助房屋。但另類居屋概念很可能只屬於小打小鬧措施，於事無補。
俗語「與其揚湯止沸，不如釜底抽薪」，政府宜著眼本地樓市健康發展，在宏觀政策中應引入新思維，分開豪宅市場與一般住宅市場。在豪宅市場推出的土地不妨維持高地價政策，由於香港已成為亞洲新興市場財富的聚集地，投資香港豪宅市場的內地和海外富豪越來越多，豪宅市場的高地價不愁不能維持，庫房收入也不愁受到影響；而政府在一般住宅市場推出的土地，則須面向中下階層市民，改變高地價政策，合理調整地價，規定發展商以「限價」或「限呎」方式增加上車盤供應，紓緩市民置業的壓力。政府應給市場一個明確信息：不會輕易推翻高地價政策，也不會任由高地價政策堵死香港的出路。
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