 放大圖片
大福證券
寶龍地產(1238)為擁有領導地位的商用物業發展商之一，業務集中於內地二線城市，我們相信該公司的估值被嚴重低估。即使對經調整資產淨值每股人民幣5.02元作出50%的大幅度折讓，我們給予該股的目標價2.91元亦相當於2010年底估計市淨率1.1倍及2011年度預計市盈率6.9倍，意味該股擁有龐大升值潛力，估值吸引。鑑於寶龍於9月按實際利率13.75%發行5年期優先票據，為潛在收購項目集資2億美元，投資者對該公司的財務能力感到憂慮，或成為股價大幅折讓的原因。事實上，該公司目前流動負債淨額僅為人民幣17億元，淨負債比率為19%，槓桿比率溫和。
寶龍於4月份把其總部由廈門搬遷至上海，並透過購入鄰近廣富林文化公園(日漸成為高級住宅發展項目的熱門地區)的一幅土地，開始在該龍頭城市擴展業務。該地盤可發展為26,484平方米的酒店/商業物業，收購價為人民幣2.02億元。與寶龍其他項目的最少面積30萬平方米比較，此發展項目的規模相對較小。
進軍西部地區利潤率高
該公司亦透過在合川(重慶的衛星城，人口不足50萬)購地，首次涉足中國西部。該商住項目的總建築面積為496,000平方米，樓面地價僅為每平方米人民幣326元，在小市區中顯然屬於大型項目。我們預期，該項目住宅部分的售價將為每平方米人民幣4,000元，而商業部分則為每平方米人民幣8,000元，意味利潤率將高達50%以上。
截至9月底，寶龍在17個城市中擁有22個項目。倘撇除已交付項目，其目前土地儲備的總建築面積為750萬平方米，該公司將保留190萬平方米作租賃用途，其餘部分則作銷售。寶龍土地儲備的平均土地成本為每平方米人民幣475元，僅相當於該公司於本年度平均預售價的6%，乃上市內地發展商中土地成本最低之一。其中，價值最高的項目為於6月在天津購入的373,500平方米綜合發展項目，樓面地價為每平方米人民幣2,412元。
於2010年首9個月，寶龍已售出總建築面積306,877平方米，總值人民幣23.4億元，遠低於本年度較早前訂下的全年目標人民幣55億元。由於2010年度上半年落成的項目較少，該公司的收入及基礎純利均按年減少19%至分別人民幣10.4億元及人民幣2.66億元。該公司已把2010年度上半年129,032平方米預售物業的盈利入帳，我們預期此數字將於下半年增加至約34萬平方米。
於2010年度上半年，寶龍因投資物業重估而產生淨收益人民幣5.48億元。商用物業項目發展利潤達62%，並提供2010年度上半年總收入的61%。期內，該公司新增113,000平方米的商業面積可供出租，故租金收入增加逾1倍至人民幣6,400萬元。該公司五間營運中的大型購物中心的出租率介乎70-96%，其中3間開業不足12個月。
|
放大圖片
