 放大圖片
海通國際
香港住宅物業成交宗數於近期減少，尤其以普羅市場為甚。香港財政司司長於11月19日宣佈對購入後兩年內轉手的住宅物業徵收5-15%的額外印花稅，並降低住宅單位的按揭成數後，樓價的升勢已見停止。我們預料於未來數月，普羅住宅的二手樓價將由現時水平下調約10%。然而，我們對於一手市場感到樂觀，由於發展商仍擁有定價能力，故新樓價格將相對靠穩。
我們認為投資者不應過分沽售地產發展商的股份，並推介以合理土地成本獲得土地儲備且地盤位置較佳的發展商，信和置業(0083)是我們當中的首選之一。該公司的物業銷售應不會受重大影響。於2011年度(年結日：6月30日)，該公司已大致鎖定其擁有50%權益的豪宅項目帝峯．皇殿的發展利潤。該項目位於西九龍海濱地段、總樓面面積為110萬平方呎，於預售時已售出大部分住宅單位，964個單位中近9成已經售出。
九龍塘豪宅項目利潤豐
此外，該公司已計劃於2011年第一季度把位於九龍塘廣播道的豪宅項目推出預售，提供總樓面面積196,500平方呎。該項目的實際土地成本約為每平方呎8,600元，雖然平均售價或會略低於每平方呎2萬元的目標，但我們預期公司仍可錄得豐厚利潤。該項目將成為信置2012年度的主要發展利潤來源。於2007-09年期間購入的土地，將可把公司的發展利潤延續至2014年度，且利潤率可觀。
信置的經常性收入增加，亦有助減少盈利波動，從而改善盈利質素。於2010年度，該公司的應佔租金收入手增加6%至24億元，分別佔總收入及總盈利的28%及44%。公司亦一直在其投資物業組合中加入位置優越的寫字樓及零售物業，於可見將來，商業及零售地產業的前景明朗，信置將可從中受惠。
信置在中國內地及新加坡亦採取類似策略，發展住宅項目以於竣工後出售，並保留優質寫字樓及零售物業作出租用途。其主要發展項目包括位於新加坡濱海灣的富麗敦海韻樓，以及其擁有22.4%權益的上海來福士廣場。
資本架構優化有利併購
於過去數年，信置一直優化其資本架構，其淨負債比率(淨債務除以權益)由1998年度底的31.0%改善至21.5%，於2010年度底的淨負債為140億元，與其同業的債務水平大致相若。該公司於11月初以每股16.85元配售3.05億股新股份，相當於經擴大股本的5.9%，進一步集資51億元。該公司現時並無削減債務的迫使需要，我們認為增強資本實力將可讓公司把握在香港及內地合適的收購機會。
我們給予該股買入評級，目標價為17.90元，相當於市淨率1.3倍或2011年度底估計資產淨值每股21元折讓15%。當我們對信置在香港的住宅發展項目的估計售價每變動10%時，其資產淨值將變動約4%，因此該公司是對本地住宅樓價變動最敏感的地產商之一。
|
放大圖片
