肉搏全球熱錢 港府贏面不大

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　■有分析指，香港樓市變成政策市，反而令風險增加。

　香港文匯報訊（記者 梁悅琴、蔡競文）本港市場對「泡沫」處處警惕，然而，面對此次樓市狂潮，港府的對手是全球的滾滾熱錢，官員已明言，本港不能「拉閘」實施資本管制，也不會改變聯繫匯率制度，以換取貨幣升值及加息兩件武器來對抗，換言之，政府在樓市政策上，將與全球熱錢展開「肉搏」戰。

不能「拉閘」拒熱錢流入

　對比本港上次樓市泡沫，港府今次的調控難度大得多。根據金管局資料，97年樓市暴漲的成因，是當時市場憧憬香港回歸祖國，海外熱錢湧入炒作，股市暴升，加上高通脹造成負利率情況嚴重，當時利息高逾10厘仍無法遏止資金流入樓市；加上當時銀行對樓按審批寬鬆，供樓負擔比率逾100%，遂造成樓價高漲。而今次樓市飛升，主因是歐美濫印銀紙造成的超低息環境及港元隨美元貶值，雖然銀行收緊按揭，卻難阻本地及海外熱錢湧入樓市，令樓市呈現一浪高於一浪之勢。

　簡而言之，上次泡沫的形成是內外部因素各半，今次的成因則是外部因素為主，套用港府高官常用的說話，就是「以香港這樣細小的開放型經濟體」，要與全球央行的寬鬆貨幣政策抗衡，根本就是「不可能的任務」。

資產價格升幅與經濟脫節

　投資銀行摩根大通近日發表報告預計，明年本港樓價仍將上升15%，經濟增長將跟不上資產價格上漲的步伐，樓市會進入泡沫化。

　摩通指出，以負擔比率計算，本港住宅樓價總值相對本地生產總值（GDP）的比率已超越1997年高峰時的3.13倍，基於明年樓價再上升15%的預測去計算，比率於明年可能升至逾3.5倍，反映經濟增長未能追上資產價格增長，又或是流動性大多被引入樓市而非其他領域。