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■社科院預料，由於內地樓價仍然高企，今年中央或再推出更嚴厲的調控政策。 資料圖片
香港文匯報訊（記者 王玨 北京報道）中國社科院昨天發佈的2011年《房地產藍皮書》指出，自2006年以來中央頒發樓市調控文件達11項，各種政策措施用盡，依然未有效抑制投機性需求，五年內樓價年均增一成。專家認為，當前市場監管乏力、潛在投機性投資性需求膨脹等因素，導致樓價增長過快，而保障性住房又未能滿足中低收入家庭的置業需求。因此，現時內地樓市調控將面臨攻堅戰，更嚴厲的調控政策或將在2011年被迫陸續出台，調控重點可能在住房持有環節。預料年內樓市走勢將現分化格局，商品房供應增幅可能放緩，價格進入相持態勢，高檔住宅供應則相對萎縮。
近年來，中央政府不斷加碼樓市調控，尤其是最近五年由國務院和國辦頒發的調控文件達11項，土地供給、交易稅費、金融約束、結構限制等政策措施均被採用，但調控並不到位，房地產市場特別是住房市場投機性需求仍未被有效抑制，樓價持續攀升。
土地購置開發乏有效監管
藍皮書副主編尚教蔚介紹，在「十一五」期間，房地產投資由2006年的1.9萬億元（人民幣，下同）上升到2010年的4.8萬億元，累計投資達16萬億元，比「十五」多出10.7萬億元，年均投資額是「十五」的三倍。同時，商品房銷售均價由2006年每平方米3,367元，上漲到2010年的每平方米5,025元，年均增速達9.7%，比「十五」提高1.3個百分點。
藍皮書認為，除樓價高、增長快外，當前內地樓市存在的主要問題還在於幾方面。首先是市場監管乏力。在土地購置與開發環節、建設環節、銷售環節、物業管理環節以及中介服務環節等各環節的監管體制缺乏有效性和規範性，房地產市場信息不健全，不能如實反映市場情況；行政權力介入以及權力尋租導致監管效率受到極大制約等。
其次，潛在的投機性投資性需求旺盛，但消費性需求動能積聚不足。2011年，在居民戶和中小企業可投資渠道偏少趨勢短期內得不到改善，以及通脹壓力加大等背景下，中國社會存在的巨額社會閒置資本，仍存在進入樓市的強烈衝動，同時在人民幣升值預期下，外資對內地樓市的套利需求強烈。
保障性住房建設嚴重滯後
另外，保障性住房建設嚴重滯後、監管力度不夠，未能滿足中低收入家庭的置業需求。2006-2009年，經濟適用房投資累計完成3,623億元，佔同期住宅投資的比重僅為4.5%，累計竣工經濟適用住房145萬套，佔同期住房竣工套數的比重僅為7.7%。管理中也存在保障性住房用地難以保障，經濟適用住房、共有產權制度未建，保障住房轉手倒賣和輸出現象嚴重等問題。
藍皮書認為，市場的可持續發展呼喚政策和體制改革深化，2011年內地樓市政策調控將面臨攻堅戰，更嚴厲的調控政策或將在今年被迫陸續出台。專家認為，由於土地供給、交易稅費、金融約束等以往的調控政策工具只針對新增市場，較少觸及既得利益，進一步嚴厲的調控政策可能向存量市場延伸，住房持有環節可能成為未來政策調控的重點，這將嚴重影響多套住房持有人群的既得利益，增加政策出台和實施難度。預計，在調控政策進一步收緊的情況下，2011年商品房供給增幅放緩，保障性住房加大入市力度，年內商品房價可能進入相持態勢，房價走勢出現分化格局。
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