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香港文匯報訊 (記者 趙建強) 紅磡地皮高底價69%成交，「麵包價」貼近「麵粉價」，中原城市領先指數迫近100點的97年「癲」價，政府更公開指樓價經已突破97年高位，有調查亦指港人供樓負擔全球最重。然而，本港新盤銷情依舊暢旺，不少新盤顯示，本地用家仍然是樓市主力。樓市到底高不高？本報發現，以不同的指標作統計，會有完全不同的結論，故特請多位專家為本港樓市「迷局」指點迷津。
幾乎所有輿論、分析及報告均指出，現時的「樓價非常貴」，究竟市場是用甚麼指標去衡量樓價是否過高。其根據及「準確度」又有幾高呢？
供樓負擔比率
97年93.2% VS 現在 41.8%
不少報告採用供樓負擔比率，即是以家庭入息佔每月供款比率作為分析樓價指標，比例越高，表示負擔越重，港府及銀行亦是以此作為衡量樓市風險「高、低」的標準。不過單以這個指標來看，97年樓市高峰期的供樓負擔比率高達93.2%，而現在（今年4月）僅41.8%，是否代表市民目前可以承擔的樓價上限，還可增加一倍？反過來說，目前樓價仍然「太便宜」？
低息造成負擔比率低
業內指出，供樓比率低，主因不是樓價低，而是利率低。上世紀90年代，香港息口曾高逾10厘，撇開這個高峰期，平均按息仍達3厘至4厘。據中原地產今年4月的統計顯示，拆息按揭（H按）平均按揭利率約1.23厘，H按的平均供樓比率約41.8%，最優惠利率按揭（P按）平均利率約為2.15厘，P按平均供樓比率約45.6%。中原指出，若以加2厘息作壓力測試，P按的供樓比率就會升至54.6%。
「如果供樓負擔比突破50%，樓市就會出現危險，如果達到60%，則更須擔心。」理工大學建築及房地產學系教授許智文指，以現時港人的可支配收入去分析樓價，樓市已經進入危險區域。
家庭總收入
國際標準5年 VS 香港8.3年
以樓價相當於若干年的家庭總收入，是衡量樓市高低的另一個國際通用指標，國際標準以「樓價=5年家庭總收入」為合理水平。美聯物業數據顯示，97年第2季居於私樓的家庭入息中位數約20,600元，適時樓價平均每呎約6,208元，即1個500呎單位約值310.4萬元，樓價與年薪比率達12.6倍。本港今年1月底私樓平均呎價約5,084元，同樣購買1間500呎單位約需254.2萬元，而最新居於私人物業的家庭入息中位數則約25,500元，樓價與年薪比率約為8.3倍。
上述對比反映，香港目前的樓價較「國際標準」高出66%，但比97年仍「低」34%。美國顧問公司Demographia年初發表報告指，香港的平均樓價已相當於家庭總收入的11.4倍，為報告調查的325個城市中最高，情況屬「極難負擔」。
儲錢30年才夠買一層樓
中文大學經濟系副教授莊太量指出，以此「國際標準」計算，一個月收入2.5萬元的家庭，年收入為30萬，購買150萬元的單位會比較合理，惟現實香港一個普通500方呎單位，售價均高達300萬元，輕易超越10倍，即買家需要大幅降低生活質素，方能「上車」。
里昂證券地產研究部主管王艷指出，「以目前家庭月入約2萬餘元計算，如果每月儲蓄30%供樓，連同首期，約需30年才夠買下一層樓」，反映樓價極不合理。值得注意的是，70至90年代港人平均每年工資增長可達15%至18%，即使樓價較高，亦可由預期的工資增長來分擔，惟目前港人年加薪幅度僅2%至4%，對樓價承受能力更低。
對比97高峰
97 CCL 103 VS 現在 CCL 97
97年為香港樓市的高峰，當年6月29日的中原城市領先指數（CCL）高見103.82，而今年4月CCL則為97.6，逼近當時高峰。不過，有人認為，經過14年的經濟發展及通脹，樓價重回97年水平並不算過分。
莊太量指出，倘若把通脹、經濟增長等因素計算進樓價內，「同一層樓應該較97年有30%至40%的溢價空間。」他續說，過去10多年，工資收入亦有一定增長，樓價重回97並不代表甚麼。不過，他亦指，由於97年本港樓價本身就是一個「不合理」價格，如果將以上因素計算進去後，樓價再升至「97價」，的確可說再次出現「不合理」情況。
需求彌補樓齡折舊
美聯集團副主席黃錦康則認為，現時研究樓價必須加入樓齡，亦即「折舊」因素。他指，目前的統計，供樓負擔比率都在近4成的健康水平，但該行加入樓齡折舊等因素作統計後，卻得出另一數據，現時的負擔比率已高達6成，反映現時一般的統計方法並不全面。
不過，理工大學建築及房地產學系教授許智文認為，14年的折舊率，在香港對樓價幾乎沒有任何影響。他以嘉湖山莊為例，「第一期與最後一期落成年份雖然有差距，但最終決定樓價的是本身質素及位置，而非樓齡。」
相比金價油價
金油升逾4倍 VS 樓價原地踏步
市場亦有言論把樓價與油價及金價作出比較，如97年黃金每安士約350美元，而現時已經升至破1,500美元水平（近日回落），升幅逾4倍；國際油價對比當年，亦有近5倍增長。相比之下，97年時香港樓價指數（中原城市領先指數）約為100，現在只接近該水平，近乎零增長。因此「樓價增長遠遠落後於油價及金價」，前者仍有上升空間。
莊太量對此笑指，「如果假設黃金價格合理，用黃金價作為樓價參考亦可以。」不過，他亦指出，同期本港工資升幅卻遠低於油金價格升幅，因此不能完全作準。
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