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■特區政府連番出招後，近月來本地住宅樓宇已出現成交量急降的情況，有預期今年的高位距離已不遠了。美聯社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
農曆五月初五的一個星期，本港住宅樓市經歷不平凡的日子。筆者回想港島波老道豪宅地皮公開拍賣的前夕，市場人士一片看好，紛紛提高預測成交呎價到超過三萬元，更預測會成為特區新住宅地王。但言猶在耳，六月九日的成交價正告訴大家貴重住宅地皮屢創新高的勢頭被叫停了。它的成交呎價是為26,800元，屬市場估價的中下限，但如果添加其他發展成本，總成本仍是超過150億，不可以說不大手筆。
港府於市場拍出這幅住宅地後，旋即推出新一輪的加碼遏抑樓價措施，以中短期方法希望打擊住宅樓價的升勢。除了樓價600萬以下銀行仍會提供最高七成按揭，在600萬以上最高只能按六成，而在833萬以上更收緊到五成以下；金管局首次將按揭成數上限區分，以申請人收入來源是否來自香港作準則，要求銀行將其向海外買家按揭成數全面再下調一成。
同時，發展局局長宣佈港府會在下季推出八幅用地，預計可提供6,000個住宅，即首二季可產出約9,000個住宅，政府的年度目標已交了「一半功課」。這一連串措施加上住宅地王價未能推上新高點是否告訴大家今年住宅樓市已摸頂並轉下，還是如以往打擊措施引來短期死寂後再迎來下次高峰呢？
從以往歷史看，住宅樓市是有循環性的，如其他投資工具一樣價格是按照循環規律運作的，但每個周期是很長，一般五至十年完成。自從2008年起本地住宅樓價摸底回升，它的上向動力源自低利息、低樓價和大量海外熱錢湧入(以大陸資金來源最大宗)。
如筆者常常指出，這個升市「成也利息，敗也利息」。踏入2011年，銀行對住宅按揭的積極性和利息的計算方法出現了明顯改變。回想去年本地的貸款需求只集中於樓宇按揭上，銀行不得不「千方百計」以最優惠利息吸引客戶，出現了「百年一遇」的「超低息口」，如HIBOR + 0.65至0.7厘 或 HIBOR + 0厘 (但每年要交約 0.7%至1%的手續費)。但時移世易，首先銀行的幾年對樓宇按揭的「大力度」放款已令其貸款結構偏向房地產，如再大幅借出「樓按」則風險有增無減。
再者本地的非地產行業對貸款需求今年有明顯增加，使銀行可以適度放寬貸款行業基礎，滙豐銀行首先將樓按息口上調至H + 1.5至2厘已清楚說明這個轉向，並正式宣布本地按揭息口已轉向上升，其上升速度已經「本地化」了。
其次，樓價另一推手即熱錢的湧入正逐漸減弱，這是歸咎於內地銀根緊絀所致。中國經濟跨過幾年的高速增長後，正面對通脹急升和樓價過高棘手問題，必須要收緊銀根並提高利息以收降溫作用，資金緊張減少熱錢流出的勢頭。
以上兩大因素使近月本地住宅樓宇出現成交量急降但樓價高居不下的情形，「實力雄厚」的業主仍未願意 / 未被迫割價求售，樓宇進入短期「冰河期」。但大家請注意這次「冰河期」後樓市不可能如以往幾次措施後急速回暖，其原因是「幕後黑手」已「功力」漸失了！樓市這種「動物」是比較慢熱的，不可能短期內迅速衰落，必須經歷六至十二個月才可使敗落的情況體現。
究竟樓市何時會明顯轉勢向下，筆者不敢貿然預測，但可以大膽地告訴大家今年的高位距離已不遠了，餘下的半年下跌的風險每日在增大呢！
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