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■圖為重慶市民參觀一公租房小區。 新華社
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師張宏業
最近，筆者從香港某報章上發現「銅九鐵十」新名詞，內容大致是說明內地樓市的「金九銀十」的光環已褪色。步入傳統的九、十月的樓市熱買期，各大城市的秋季房展會和新盤開售場地都冷清開場，縱然樓價有回落跡象，也未能吸引買家趁低吸納，被稱為近年秋季銷情最差的一年。
中國房地產市場正在降溫已在國家統計數據中清楚體現。根據國家統計局於九月中發佈的8月70大中城市房價數據，當月70城市新建商品住宅價格環比下降及持平的城市數量增加較多，顯示中央房地產調控政策累積作用逐漸浮現。同樣重要是二手住宅價格方面，環比下降和持平城市較上月增加九個。
大城市二手房現有價無市
隨著中央對房地產信貸收緊，二手樓市轉靜，大城市的二手房已出現有價無市，小業主如要買房需要降價。但在一手樓盤未大幅減價的情形下，還未出現二手業主砍價局面，市場正在好淡拉鋸中。筆者相信在十月中國家統計局發佈九月70城市的同樣數據可以更加顯現樓市加速降溫形勢。
「金九銀十」現象的形成是天時人力所造成的。當樓價仍處於低點時，開發商利用中秋和國慶假期集中速銷樓盤，便逐漸形成這個現象。從大城市慢慢推到全國性，因為高樓價會將購買力轉到「低水」地方，所以出現了一二三線城市「波浪式」的上漲連環現象。中央和地方政府有所體會，已聯手擴展「限購令」城市至大中小城市，尤其是同期升得最厲害的中小城市，全面防止城市樓價失控。再者，各城的房管部門將業主資料完成「聯網」令他們的投資活動一目了然，杜絕這些熱線往各地不同城市抄賣的可能性。
近幾年，開發商沿用大節日傾銷的形式去買樓，大多收到不俗的效果，但隨著樓價達到高位和大城市空置率嚴重，這種方法需要定時檢討改良。現在的局面是有能力購房人士大部分已「入市」，未有的根本上不能負擔，而且這些業主已持有二間物業或以上。寂靜的二手樓市令業主轉買套現困難，他們不會貿然入市，造成惡性循環促使一手樓市更加不活躍！
購房者對住宅要求有所增加
經歷幾年的實戰經驗和收入改善，購房者對住宅的要求有所增加，朝向高質素方向進發，這包括樓宇裝修水平、大廈設施、單位設計、大廈管理質素、建築物位置和四周環境和開發商的售後服務。開發商的高管人員必須力求創新，完善產品質素，安排完整售前後服務，充分進行售前市場研究以確保價錢、面積、戶型、設施等具市場競爭力。中國各大中小城市的房地產發展情形有異，開發商應掌握最新地方市場資料，才可「百戰百勝」。當前開發商面對短期銷售不振的困難局面，不是取得利潤多少，而是能否套現求存，有膽量定下實在的降價水平才是現在的決勝甚至生存之道！
香港股市正刮起一股內房股淡風，普遍大型內房開發商的股票價錢已從高位下跌40-50%，這個跌勢遠比樓市下降情形嚴重。但大眾股民不宜看得太淡，因房地產始終是國民熱衷的投資工具之一，剛性需求仍然存在，只不過是經濟周期的影響出現短期調整而已。一些開發商早前積極分散投資，將資金投入辦公室、商場、酒店、物流方面，並已佔了總資產和年收入額可觀比重，股民應待內房股穩定後，細心考量各公司的管理團隊質素、投資物業分配及比重和其住宅價格取價態度是否合時，然後選擇吸入優質的再待下次經濟周期的上升。
最後，筆者借看完影片的感受與各大開發商老闆和高管人員共勉！名導演活地亞倫最新的作品是「情迷午夜巴黎」，故事以倒楣的作家午夜穿梭時空為題材，道出他寧願不回到法國最光輝的九十世紀二十年代和法國大革命時代，但選擇留在現代的巴黎，『活在當下』地享受現在所有的。開發商不應沉醉於以往的「暴利」年代，切切實實地回到今天和未來的處境，想在大市形勢之前以保持公司的長遠競爭力！
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