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■有跡象顯示，現任或未來的特首必將加大公屋單位興建速度，使平均輪候時間減少。圖為房委會牛頭角上邨新公屋群。 資料圖片
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
特區行政長官於10月13日發表任內最後一份施政報告，對市民熱門話題之房屋政策給公眾一個明確的答案。如特首近月不斷「放風」會復建居屋，這份報告明確地時間化和數量化了居屋的興建情形，與各大政黨所倡議的5千個單位大致相同，反映出政府順應民意的表現。
2011/12年施政報告的首個重點是「居有其所」。其主要內容有五大項目，即公屋承擔、新居屋計劃、置安心計劃、未來土地供應量和立法規管售樓。未來5年約7.5萬公屋單位會落成，即年均產量是1.5萬個，並確保兌現平均輪候3年上樓承諾。其中一位「疑似」特首候選人梁振英更倡議增加至3.5萬個單位，這似乎肯定現任或未來的特首必將加大公屋單位興建速度，使平均輪候時間減少。但特區政府理應小心平衡公/私/居屋三者的年供應量比例和數目，因為尤其私樓的中小型種類與公屋/居屋的關係是密不可分的。
如果短期內大量增加公屋供應量，勢必拖累居屋和中小型私樓的銷情，使她們的售價會長期偏低，不利私樓業主變賣小型單位再晉身中大型住宅，嚴重阻礙業主往「上游」的行為。因為近期中國經濟發展速度加快而產生了大量富豪，一些已分散投資本港大型住宅單位，令內地投資者幾年內對豪宅下注呈現正增長。如果小型單位出現大量供應量而使售價受壓，則會產生另外一個巨大缺口，即小型單位業主更加困難地換購中大型物業，這正是另外一個社會人士關注的房屋問題！
在這份「繼往開來」的施政報告中著墨最多要算是「新居屋計劃」和「置安心計劃」，大眾關心是這兩個計劃如何能「雙軌而行」呢？復建居屋新政策是要為每月收入不超過3萬元家庭提供實用面積約400至500平方呎的單位，初步估算為150萬至200萬元。由2016/2017年起算4年，共提供超過1.7萬個單位，即年供應量是2,500至6,500個，首批單位於2014或2015年預售。
房署的初步選址是沙田、荃灣和元朗三區。新居屋設有5年公開禁售期，首5年可出售予房委會或公屋居民；5年後向房委會補地價後，才可自由買賣，補價按購入時價格計算，並不是現行的機制中的市值，這有助小業主賺取更大的差額而換上較大單位。但這份報告書並沒有「關愛」到3萬元至6萬元家庭收入的中產人士，他們也受盡賣樓困難之苦。為了堵塞缺口，特區政府應考慮推出中產人士的資助購樓計劃，如借出首期、提供優惠供款利率、稅務減免等等。
特首特別詳細解釋「置安心」計劃的「改良版」：市民可選擇「先租後買」或「可租可買」。單位首次開賣時的市價即是「封頂價」，選擇「先租後買」的住戶，在終止租約2年內購買有關單位，即使樓市升，仍可以「封頂價」買樓，樓市跌，也可以市價購買單位。特首表明市民可以同時申請兩項計劃；兩者的區分是前者賣出時要補地價才可在自由市場轉手，後者則可先租後賣。兩者相同之點是樓價已在開售時「封頂」，減少樓價上升的影響。
大家不可忽略是特區政府已下定決心要提供未來充足土地供應量！確保每年平均可提供4萬個住宅單位：即約2萬個私樓、1.5萬個公屋及5,000個新居屋單位。不要看輕這個年供4萬個的供應量，這會大大增加住宅供應量。另外在今年起政府賣地中的「限呎地」令中小單位於2016年前大幅增加，明顯使這個種類的價格受壓嚴重。大家不難預期這些小型樓宇供應量多集中在新界各市鎮和市區邊際地區，將來他們會是「重災區」。為了進一步規管一手住宅銷售，政府立例會以實用面積售樓，營造更加公平、公開、公正的買賣環境。
這份報告書已為未來5年本港住宅樓市定下明確的方向，即土地供應量充足、新居屋單位陸續登場、公屋供應穩定和一手住宅市場更加規範。市民的反應是良好的，大多已轉租單位，期待2014/2015年入市。如果未來5年內地及本港經濟的勢頭仍然保持平穩之下，筆者預料本港私樓售價不會出現大起大落的情況，而政府的大量土地儲備會起了正面調控市場作用！
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