 放大圖片
香港文匯報訊（記者 李永青、梁悅琴）環球經濟前景未明，加上近期樓市吹淡風，港鐵荃灣西站5區估值百億元的無敵海景項目「灣畔」流標收場，是自前年5月以來再有大型鐵路上蓋項目收回。消息嚇窒荃灣區業主，放盤叫價即時回調5%至8%。業界指出，項目確有限量及投資額大等的問題，但政府近年改變樓市遊戲規則，大量供應土地，甚至連房協也重投私樓市場，樓市未來的下調壓力增加，令發展商看淡後市，相信才是流標的主因。
綜合業界意見，荃灣西站5區灣畔流標，原因主要有：項目規模大，單是地價已近100億元，發展商融資成本重；在鐵路上蓋興建但不能影響鐵路運作，技術上有一定難度；土地屬限量盤，政府今後繼續推限呎限量地政策，未來該類單位大增，為小型物業樓價添壓；近兩年來，發展商已經吸納了大量土儲，不再急於「買麵粉」，有等執平貨心態。
這是荃灣西站上蓋第二度流標，之前第7區於2007年曾經流標。而最近一次鐵路上蓋項目流標為2010年5月的南昌站上蓋項目。負責招標的港鐵昨表示，將於適當時候再為灣畔邀請意向書，但預料不會在短期內進行。
業界指可考慮拆細出售
有份組財團入標的會德豐地產常務董事黃光耀接受本報記者訪問時認為，灣畔流標應與建築難度有關，且政府的估價未必跟貼市場價，因而出現流標情況。他說，此項目規模大，投資額大，以會德豐地產為例，亦要合組財團入標分擔風險及發展成本；且於鐵路上蓋興建，建築期間又要不影響鐵路運作，技術上有一定難度，加上有限量規定，自然會影響入標價。不過，他認為，由於此地皮亦有4份標書，反映仍有4個財團看好此地皮的前景，並非看淡後市。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚表示，較早前發展商已經吸納一定的土地儲備，加上市況未明，所以發展商或者有「執平貨」的心態，影響出價。他又指，雖然政府決心增加土地供應，但是發展商在買地方面亦有主導權。中原專業服務有限公司總裁黎堅輝亦認同，灣畔地皮面積大，涉及銀碼大，加上設計及發展規模受到限制，於目前環境下，發展商計算發展風險問題，加上市況轉弱，促使發展商出價審慎，最後流標收場。
土地大增超政府目標
韋堅信測量師行估價部董事林晉超則建議地皮再招標，可考慮拆細出售。但他認為，單一地皮流標，未必會觸發樓市急跌。
亦有業者指出，政府近年「撥亂反正」，大量增加土地供應，甚至連已經近十年未有涉足私樓市場的房協，昨日亦宣布將積極推出私樓「與民爭利」，發展商自然擔心市場供應過多，出價又怎會進取。他指，過去兩年來政府主動及勾地售出約32幅住宅地，涉及住宅樓面已達1,091萬呎，還未計期間推出的大型港鐵站上蓋項目，涉及樓面389.11萬呎，以及因放寬強拍門檻後爆炸性增加的舊樓重建地盤及補地價項目等，總共涉及單位供應已超出2萬伙，超越政府每年的供應目標。
資料顯示，灣畔接獲4份標書，綜合市場資料，入標灣畔的財團包括由新世界、南豐、會德豐合組的財團，新地及信置獨資競投，長實也有入標。
灣畔佔地4.28公頃，住宅樓面約179.87萬平方呎，商業樓面約43.65萬平方呎(包括一所不少於59,202平方呎的幼稚園)，可建9幢住宅，提供2,384伙，當中52%限建細單位(約1,240伙)，樓面地價料每平方呎約3,300元至4,500元，市場估值約73.76億至100.58億元。
|
放大圖片
