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香港文匯報記者 顏倫樂
荃灣西站5區估值百億元的海景項目「灣畔」上周流標收場，為自前年5月來再有大型鐵路上蓋項目收回，引發全城熱議：樓市怎麼了？其實，回看政府近兩年的樓市新政，不難得到答案。樓市「遊戲規則」改變已成事實，接下來就要看發展商、代理、買家如何去適應這個既熟悉又陌生的新環境。不過，買樓投資的利潤肯定大不如前，地產股的回報相信也會大打折扣，如「誠哥」說，市民入市要「量力而為」。
撥亂反正 兩年推數十措施
如果說政府近兩年針對樓市推出的數十項新措施，是為2002年「孫九招」的錯誤中「撥亂反正」，一點也不誇張。數一數幾個大新政範疇，賣地「雙軌並行」、一手銷售立法、額外印花稅措施、置安心、新居屋等等，均是針對當年的錯誤房策作出調整，影響之廣堪稱「史上最強」，但市場又擔心政府由一個極端去到另一個極端。
回說2008年金融海嘯後的樓市，當年「鬧地荒」情景仍歷歷在目。由於政府2004年以後只靠勾地政策賣地，初期實行時仍受到發展商的歡迎，但不少發展商後期發現勾地者等於「為他人作嫁衣裳」，加上政府的高地價政策，勾地意慾瞬間被澆熄。以2009年為例，全年賣出的住宅土地只有3幅，若比較2011年售出20幅住宅地，升幅足足接近6倍，當年數字可謂少得可憐。
長期土地供應不足下，適逢低息平錢橫流，樓價自然狂飆，政府至2010年終於察覺問題，同年6月決定「主動賣地」，結束維持6年的單一以勾地來賣地的政策。至今政府兩年內主動及勾地售出約32幅住宅地，涉及住宅樓面達1,091.57萬呎，還未計期間推出的大型港鐵站上蓋項目，涉及樓面389.11萬呎，以及因放寬強拍門檻後爆炸性增加的舊樓重建地盤及補地價項目等，總共涉及單位供應已超出2萬伙，超越政府每年的供應目標。
狂增土地供應 細單位氾濫
為增加中小型單位供應，政府更「發明」「限呎、限量」地，保守估計過去1年多推出的中小型單位已達到1萬伙。而上述大批土地，預計1至2年內就可以樓花形式推出市場。面對細單位氾濫、「發水」新例去年4月實施、一手銷售立法的新規矩、變幻莫測的樓市走勢，往後一段時間對發展商來說充滿考驗，無論買地出價、樓盤定價等都要「重新計數」。
樂觀點看，發展商從此會奉公守法，推出一系列實而不華的單位，定價合乎市場原則，但綜合過去多年發展商的作風，懷抱這個想法是否太天真太傻？
翻查資料，發展商近年為賣樓可謂「奇招百出」，最常見的是於售樓書內設計構思圖、廣告以誇張的字眼誤導市民、示範單位採用縮水傢俬等等。最令人無奈的是，發展商連單位面積亦要「呃秤」，由於過往本港所採用的「建築面積」沒有基準可言，令發展商得以誇大單位面積，個別極端例子，實用面積竟只是建築面積的4成！
為堵塞過去漏洞，正在諮詢立法中的一手樓銷售建議法例中，規定要統一採用實用面積，針對賣樓程序、價單發布、售樓書、示範單位等亦有不同限制。如違規，發展商最高要罰款500萬元及入獄7年，可說相當嚴厲。不過，新例仍「留有尾巴」，例如未有禁止預留，就預留的定義亦未見清晰，而一手樓的定義亦惹爭議，未來會否被「鑽空子」仍有待觀察。
經濟恐下行 樓市跌多過升
過去一段時間針對代理推出措施看似不多，其實「針針見血」，額外印花銳、房地產剔除於投資移民的投資類別等，令代理頓失投資移民、炒家兩大類別的客源，生意額大減。原本作為利潤依靠的一手物業，銷售程序又面臨重大變動，新的建議法例列明，若代理公布虛假資料而促成買賣屬違法，要被判監或罰款，過往的賣樓手法看來要作重大調整。
近期一眾代理行大聲疾呼要取消額外印花稅，不外乎生意難做，由此可見額外印花稅對打擊炒風的效果明顯，更扭轉過去樓市因短炒而導致非理性的急升急跌，即使可能「錯殺良民」，不少學者均認為政府要貫徹下去，須知道取消容易恢復難。
2011年樓市的整體成交只得10萬多宗，低於過去5年平均13萬宗的水平，而這10萬宗由3萬多個代理瓜分，本來就十分勉強。觀乎今年環球經濟下行風險大增，樓市走勢跌多過升，環境更加惡劣，代理行不妨趁這段低迷時期重整架構，汰弱留強，日後向買家推銷新盤做到真正為買家服務，而非從前的「發展商代言人」，為谷銷情對樓盤「隱惡揚善」，這才是市民之福。
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