 放大圖片
劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
筆者於上一篇專欄提到，假若閣下是業主，便可以選擇居所貸款利息扣稅項目，以減輕交稅負擔，但究竟如何使用每年10萬元的扣除上限較為划算？筆者認為仍要視乎按揭貸款額及按息之高低而定，而且能夠採用居所貸款利息扣稅與否，亦須視乎物業的用途及限制。
舉例一個200萬元的物業，承造七成按揭，貸款額140萬元，供款20年，以現時普遍按息約2.3厘計算，首年供樓利息開支為31,614元，佔每年10萬元的扣除額上限的比例只有三分之一，不過若然選擇九成按揭，撇除按保費用，貸款額180萬元，首年供樓利息開支將增加至40,647元，佔扣除額上限之比例會升至四成。又舉例一個價值600萬元的物業，承造七成按揭，貸款額420萬元，供款20年，以按息2.3厘計算，首年供樓利息開支為94,843元，佔扣除額上限比例逾九成，若然承造九成按揭，撇除按保費用，貸款額540萬元，則首年供樓利息開支增至121,941元，可完全用盡扣除總額上限10萬元。
從上述兩個例子可見，樓價或貸款額越高，利息支出相應增加，變相扣稅金額越大。因此，若然置業人士將來有換樓計劃，大可留待購入銀碼較大的單位，或者當貸款額大幅增加的時間採用居所貸款利息扣稅，以節省較多稅款支出。另外，一個承造七成按揭的200萬元物業，貸款額140萬元，供款20年，當按息升至7.5厘，首年供樓利息開支將增至103,935元，亦可盡用扣除總額，相對現時按息2.3厘較為划算。換言之，貸款人亦可留待息口回升，或在高息年代下，才採用居所貸款利息扣稅。
樓花不列其中
值得注意的是，並非所有物業均可以居所貸款利息扣稅，因為該扣稅項目只應用於作為主要居所的物業，即該課稅年度內納稅人主要在該物業居住。以現時大部分的樓花項目為例，一般會提供建築期及即供付款兩種計劃，當中的即供付款計劃一般提供樓價折扣，吸引不少用家使用，然而樓花期內買家不能入住，故該單位不可能視為其主要居所，在此情況下，即使買家選擇即供付款計劃，仍要待物業正式入伙後，才可以居所貸款利息扣稅。
|
放大圖片
