|
物業管理常見工程合約，大致分為兩類，分別為傳統合約及非傳統合約，傳統合約包括：
(1) 包賬式合約：根據有工作清單、工程規格或圖則進行工程；小型工程的包賬式合約，人工及所有物料的價格不變；而大型的包賬式合約，很多時允許物料及人工隨市場調節。
(2) 以單位量度，計算費用的合約：以單位價訂立合約，最後以度數結賬。究竟甚麼時候用甚麼合約安排，必須了解其本質才可確立合約的安排，例如以下列方式辨別：(a) 工作清單： 內列工程的數量、物料規格等：如安裝10套24吋40W光管連支架，包10呎電線、喉管及喉碼等配件，接駁至開關掣位。(b) 工程細則： 即工程的要求及施工細則等：如安裝水冷式冷氣系統供五萬呎樓面使用，喉管、隔熱、避震及安裝方法等；再舉例安裝一批消防門，須注意抗火能力、合格消防證書等。(c) 工程圖則：最主要分為四類：平面圖、側視圖、正視圖及線路圖等。大部份的工程合約，都需要依照平面圖進行，但一些樓宇設備的接駁（如電力、供排水、冷氣等），卻以線路圖作主要表達方法。(d) 單價：很多人會將工作清單與單價混淆，其實，前者詳列整個工程的數量及類別，而後者則沒有數量，由於只有單價，工程進行時可依照實際需要，按單價及數量計算費用。如修補走廊磚每平方米$200，施工前沒有實際數量；最後發現要做20平方米，工程費用為$4,000。每平方米$200就是單價，而$4,000總費用則是經量度後得出的面積乘以單價後得出。
了解工種制定合約模式
環繞著物業管理的工作，可列舉一些工種，以作參考：(a) 樓宇建築：一些主要的工程（如整體維修工程），需要詳細列明各類工程及數量，便需要制訂工程清單；對於較次要的工作（更換泳池循環系統），需要清晰電源和來去水接駁、亦要符合建築、機電及衛生等法例要求，有必要提供工程細則及圖則；對於維修工程（修補牆磚），因未必知道實際面積，用單價形式進行招標會較為合適。(b) 土木工程：單價與量度計算費用是永遠共同存在的，一些土木工程，如斜坡維修、路面維修、修補海堤結構等，因一天未完工均沒法掌握實際施工範圍、面積和數量。因此，通常採用單價作招標。(c) 屋宇設備：屋宇設備的種類及變化較大，因此會同時採用工作清單、工程細則及圖則及單價等不同的合約模式。(上述資料只作參考性質) ■香港房屋經理學會理事 區大明
|
