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——物業常見工程合約安排(二)
前文提及物業管理常見的工程合約中的傳統合約，今次筆者試述非傳統合約的內容，首先是非傳統合約的「設計與承建合約」。
除有傳統合約外，亦可選擇設計與承建合約而用哪一類的合約策略，最終均以尋求最好的成本效益為依歸。傳統合約固然有很多優點，但有時卻未必是好的合約安排。以下例子採用設計與承建合約會較為合適：如安裝一台中央冷氣系統於小型商場內，目的是供應充足的製冷及良好的空氣調節，但要有好的效果就必須要知道商場的面積、哪處可抽取鮮風、哪處有地方安裝機組等實際情況。
又如建築一幢貨倉，如果外形上沒有特別要求，最關心的便是貨物流通，這也是滿足功能上的需要。總括而言，設計與承建合約有四個特點：性質重複的工作、不大機會有後加工作、外觀及塗料有彈性、設計有彈性。
最被廣為採用另類選擇
設計與承建合約的優點與缺點：依據上述的例子，很大程度是追求功能滿足，沒特別的設計要求，而且相關的承辦商對相關工作已累積很多經驗，效果往往比由顧問公司設計更佳，因此設計與承建合約日漸受人重視，並繼前文提及的兩類主流合約模式後，最被人廣為採用的另類選擇。
優點包括節省籌備時間、有效運用承辦商的資源、使用承辦商的設計及專業團隊、建造成功率高、有節省專業費用的可能性、較短的工程期、單一的責任承擔。缺點則有難與其他標書比較、設計有機會不符目標、可能出現超支費用、缺乏長遠保障、缺乏監管。
以大廈入口大堂翻新為例，聘用設計師設計，再進行招標似乎是最好的安排；但最終還是離不開天花板、牆身、地台、信箱等相連項目；而物料亦多為雲石、玻璃、不銹鋼、鋁板等。聘用設計師或由承辦商一手包辦，可能出來的效果也差不多，最重要的問題是溝通。假如在敲定設計前，有樣板存貨（如類近的大廈）參考，業主與承辦商對工程的用料、佈局、成本和最終效果都能大概掌握，在這種前設條件下，不妨採用設計與承建合約。換言之，設計與承建合約必須聘用一些有信譽和有規模的承辦商提供報價，否則工程質素難以保證。 ■香港房屋經理學會理事 區大明
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