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金管局措施反令外地人置業受惠


http://paper.wenweipo.com   [2012-09-21]     我要評論
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■圖為新界屯門私人機構參建的居屋。 資料圖片

香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳

 特區政府推出一系列穩定本港樓市措施,包括「十招」增加供應、港人港地、以及金管局收緊第二套房的按揭等。但外圍因素變化,或多或少抵消了原先透過推出這些措施,所希望取得的效果。美國宣布QE3,歐盟及日本亦同期推出量寬政策。本港樓巿火上加油,二手樓價屢創新高,新盤加價加推。

 消息傳出,政府正研究進一步從徵收稅項方面,壓抑市場需求,特別要阻嚇炒賣住宅圖利人士,包括把額外印花稅的年期拉長及把稅率提升。措施對打擊炒賣有效,卻有利於非本地人士置業作長期持有,或許港府在修訂前應更仔細分析。

 最近歐美日這些世界先進經濟體均在接近時間內,同步宣布量寬,雖然表面上這些決定都是為本國利益著想,但這股龐大的匯合洪流,卻對全球的新興經濟體包括中國做成莫大衝擊。新興經濟體面對本國貨幣兌歐美日貨幣「被升值」,出口不振,通脹預期不斷升溫及物價上升影響民生,都會考慮作出相對應措施,對中國來說,或許會考慮適度放寬信貸,但又要顧慮對物價房價所做成的刺激,這是兩難局面。另一角度看,現時正上演先進經濟體與新興經濟體之間的經濟貨幣戰爭。

香港細小經濟體易受外圍影響

 香港作為相對細小的地區經濟體,在全球量寬以及經濟貨幣戰爭中,顯然十分被動。港元與美元掛u,但經濟上卻受惠於中國崛起,美國QE3,超低利率維持至2015年中,香港沒有同步量寬的可能,亦不敢輕言拆u,港人要接受的現實是,未來受通脹因素影響或會很迅猛,港人基本食品用品均來自內地,近年港元兌人民幣不斷貶值,假如中國出口貿易持續疲弱,香港轉口貿易亦不會好令經濟受累,但日用食品價格卻不斷上升,此消彼長之下,大家可理解未來日子會怎樣。

 本地樓市面對上述新形勢又將如何?如果本地家庭消費力下降,置業能力理應相對下降,但樓市的需求並非純粹來自本地人士,近年內地人士在港置業漸多,影響樓市因素變得複雜。內地人士買港樓,一般不用按揭,由於無在港入息證明,亦無法取得銀行按揭,對這些買家來說,一般都有長期持有的實力,亦無懼樓價回落。全球量寬激化了對通脹的預期,持有現金者都會想辦法對抗通脹,傳統智慧是貴金屬及樓房地產。經濟前景欠佳,亦令部分實業投資者轉把資金買樓收租,這是中外皆通的道理,亦是內地及本港經濟表現欠佳而樓市獨旺的原因。

對不用按揭買家發揮效用有限

 內地買家長期持有港樓是對香港樓市的信心表現,不應該非議,但卻間接造成港樓市供求失衡。港府透過增供應是治本之策,可惜由土地供應以致建成樓宇需長時間,遠水救不了近火。透過將額外印花稅的年期拉長及把稅率提升,以阻嚇短炒住宅,相信對港人應該奏效,但對降低內地人長期持有港樓,這部分需求應該無效用。金管局收緊銀行對第二套房按揭,亦只能針對港人,對不用按揭的買家不發揮效用。這些限按措施令港人的需求被暫時壓制,但反為有利於不用按揭的非本地人士,趁港人受制少了對手而在港置業,或許港府在修訂這些措施時應更仔細分析。 ■題為編者所擬。本版文章,為作者之個人意見,不代表本報立場。

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