|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
作為消費者權益的保障，香港自今年開始，終於有統一規管一、二手樓銷售，均須採用「實用面積」的措施。「地產代理監管局」發出指引，由2013年1月1日起，地產代理在處理二手住宅物業買賣或租賃時，須向客戶提供有關物業的實用面積。監管局並要求持牌代理，在按《 常規規例 》填寫「物業資料表格 」時，須依據「差餉物業估價署所提供的物業實用面積或在「土地註冊處註冊的首次轉讓的買賣協議中述明的物業實用面積。在刊登樓盤廣告方面，監管局亦規定廣告內必須提供該物業的實用面積。
今年起一二手樓全面實施
港府早於2008年，已將統一定義的「實用面積」納入一手樓「同意方案」的規管範圍。根據運輸及房屋局公布，所有於2008年10月10日或以後所批出的預售樓花，必須在售樓書中採用統一的「實用面積」定義。監管局同時發出執業通告，提醒地產代理從業員，向準買家提供物業面積資料時，應給予由發展商提供，在價單或售樓書上所有有關物業面積的資料。此外，倘若從業員向準買家提供單位呎價資料，則必須包括以「實用面積」計算的呎價資料。
港府亦統一了「實用面積」的定義及表述方式，「實用面積」是指單位圍牆內的樓面面積（包括任何露台、工作平台和騎樓的樓面面積），但不包括「其他面積」（指閣樓、窗台、車位、天井、陽台、花園、平台、天台和冷氣機房的面積）。有關「實用面積」及「其他面積」的量度詳情，可參考地政總署網頁( ww w. i n f o . g o v. h k / l a n d s d/ ) 「預售樓花同意方案」的買賣合約範本。
統一量度方法的好處，是讓消費者以及相關行業人士包括估價師及地產代理，有一個公認的尺度，去比較不同物業的平均呎價，當社會上慢慢適應以實用面積為呎價的基礎，大家便可以更加公平地比較不同樓盤之間的呎價高低。無可否認，目前市場仍是習慣依循以「建築面積」為樓價的呎價單位，問某一樓盤多少錢一呎？對方回答某金額一呎時，背後就隱含著以建築面積計算的呎價。筆者相信在市場適應新措施初期，大家可能要講得更清楚一些，某樓盤多少錢一呎，是以實用面積計算，但香港人都是靈活變通的，應該很快便會適應過來。
購買物業應考慮整體因素
有人認為在新措施下，實用率高的樓盤相對會在以實用面積呎價計顯得較便宜，相反，實用率低的便顯得呎價較貴，買家在比較下，會追捧一些實用率高的樓盤。筆者不完全同意這個看法，現時實用率較高的屋苑比如太古城及美孚新邨等，都是年代比較遠的樓盤，建築當時流行比較平實的設計，公用地方如大堂較細，亦沒有會所，實用率理應較高。反觀近年的新樓盤，都在舒適生活的公用設施方面動腦筋，要每戶攤分的公用面積亦較多。港府近期已對發展項目「發水」設上限，市民在比較不同時期落成的樓盤時，不宜只比較以實用面積計的呎價，應該整體考慮物業的內外設施、景觀、環境、交通、市場和社會設施等因素。 ■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
