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■新地上月為新盤爾巒，按新例製成試版的新樓書，厚度比得上一罐汽水。 張偉民 攝
——潘永祥教路 十式保權益
港府將於4月29日全面實施《規管一手住宅物業銷售條例》，樓書佔了相當重的份量。除了樓書變得又厚又重，新樓書可以幫助市民充分掌握樓盤資料，識得睇可以避免誤墮買樓「陷阱」。本報特別請來兩年前有份參與「規管一手住宅物業銷售督導委員會」的城市大學建築科技學部高級講師潘永祥，進行新樓書「大解構」，分析新樓書當中值得注意的部分。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
1.發展項目資料 入門認識新樓盤
市民可於這個部分掌握項目的基本資料，例如單位數量、項目地址、樓層數目等。對樓盤有個大概的了解。樓書亦須詳列賣方及有參與該項目的其他人資料，參與該項目的各方之間的關係，披露資料包括發展商、承建商、賣方代表律師、承諾提供融資的銀行等。
2.項目設計、物業管理等資料 管理費心裡有數
如果建築物有非結構的預製外牆或幕牆等，這個部分會講述牆身的厚度範圍。市民相信會關心物業管理的資料，因為牽涉到將來的每月管理費支出，這裡會列出管理人身份，如發展商有提供的話，市民更可於這裡得知項目的預算管理費用。
3.項目所在位置 250米內發展一目了然
發展商須提供鳥瞰照片，並顯示項目250米以內的街道、建築物、設施和構築物，例如墳場、垃圾場、學校、公園等等。市民於買樓前要小心留意，因為透過位置圖，可以真正了解及掌握項目鄰近地帶目前的狀況，再對照單位平面圖，就可以在未落成之前，大致了解單位座向日後望向的景觀。
4. 分區計劃大綱圖或審批地區圖 分區大綱窺視「未來」
如果位置圖是講述項目鄰近地方的「現在」，分區計劃大綱圖或審批地區圖就是在告訴你「未來」。樓書須顯示項目500米以內的所有土地的現有或建議用途，市民可以從中了解附近已經規劃但未建成的物業。例如一塊空地，現時雖為停車場用途，但原來規劃大綱圖早已劃作住宅用途，未來會落成住宅阻礙景觀。遇到某些新盤聲稱望山或望海時，還可以在這裡得知山與海距離樓盤多遠等有用資訊。
5.項目布局圖 預計落成日期心裡有數
主要顯示地盤的建築物、露天地方、設施及未開發土地，如任何建築物或設施未落成，須述明預計落成日期。
6.住宅物業及停車位的樓面平面圖、面積、樓盤橫截面圖、立面圖
及早洞悉「5樓是地下」
特別提醒市民，從今年4月29日開始，一手新盤將全面採用實用面積，建築面積將不再於新盤存在，實用面積包括單位的樓面、露台、工作平台、陽台，並須列出平方呎及平方米。而住宅物業及停車位的樓面平面圖，可以得知每個物業層與層之間的厚度，內部間隔的厚度等。亦可了解停車位數量、位置、面積。至於橫截面圖可以知道單位樓層與附近街道的垂直距離，若新盤再出現「5樓原來是地下」的情況，準買家可以及時得悉。
7.臨時買賣合約的撮要 了解權益保障自己
市民可於此處了解自己的權益，包括簽署臨時買賣合約時須支付5%臨時訂金，並由賣方律師行以保證金保存人的身份持有。如買方於簽臨約後5個工作天內未簽買賣合約，買賣即告吹，訂金會被沒收，但賣方亦不會因此向買方提出進一步索償。
8.部分公契內容 維修責任清清楚楚
這個部分對市民亦相當重要，因為會顯示項目的公用部分、業權份數、管理人的委任年期、各小業主如何分擔管理開支、計算管理費按金的基準、擁有人於地盤中保留作自用的範圍。甚至屋苑是否可以養狗隻、每位業主是否須要負擔斜坡的維修費用等、車位的轉讓限制等等，都可以在公契撮要中得知。
9. 批地文件撮要、公共設施及公眾休憩用地的資料 公眾設施未怕栢上身
這裡會提供租契規定的年期、該土地的用途限制、按規定須興建及提供予政府或供公眾使用的設施、對買方造成負擔的租用條件等等。小業主是否須要就公眾使用的設施攤分管理費等，可以在這個部分了解。公眾日後亦可透過樓書，了解一些地盤內可給公眾使用的設施及休憩地，多加利用，有法例依據，亦可避免過往一些新盤將公眾休憩用地「私有化」的情況。
10.建築物總樓面面積寬免資料、欠妥之處的保養責任期、對買方的警告 敦促賣方執漏有責
寬免資料可以讓買家知道樓盤中哪些部分已獲寬免，包括一些環保設施、公眾通道等等。另外，凡物業的裝置、裝修物料、設備等有欠妥之處，而該欠妥之處並非由買方造成，則買方於完成物業買賣交易後的6個月內，可向賣方發出書面通知，賣方須盡快自費作出補救。
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