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■四大難關阻礙舊樓收購步伐。
——辣招下難度增 強拍申請劇跌七成
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 香港地價昂貴，尤其舊樓作為市區土地儲備的重要來源，近年成為地產商逐鹿的戰場，然而最近收購進展卻似走進死胡同。本報統計今年首5個月申請強制拍賣宗數只得11宗，與去年同期相比大跌七成，而市面的收購活動更加幾近停頓。業內人士認為，近年政府推出的樓市措施，雖然有效壓抑需求，但副作用亦增加收購的難度，目前業界正面對四大難關，未來收購步伐將呈「蝸牛式」移動，令增加土地及樓房供應好夢難圓。
本報統計，今年首5個月一共只錄得11宗強制拍賣申請，而去年同期已有42宗，換言之按年跌幅達73.17%。最近數月，市場的舊樓收購更加放慢，有發展商甚至說今年未有新增收購項目。不少業界人士預料，今年土地審裁處最終接獲的強制拍賣申請宗數，將較去年57宗減少一半以上。
雙辣稅鎖住發展商部分資金
韋堅信測量師行物業發展及投資董事許偉國表示，政府去年底推出買家印花稅(BSD)時已經影響舊樓收購步伐，因為公司名義的買家亦需支付15%的稅項，而一般發展商都是用公司名義收購，雖然政府最終容許地盤於收購完成後，6年內批出入伙紙即可退回BSD，但事實上已影響發展商收購及建築等的成本控制，因始終鎖住了發展商一部分資金。
今年2月，政府再推出雙倍印花稅(DSD)，與BSD設同樣的退回機制，以一個600萬元的舊樓為例，發展商未完成收購前就要先付15%BSD及6%DSD，合共樓價21%，約126萬元；而DSD最高的稅率由1.5%至最多8.5%，對大型收購項目來說是一個沉重的負擔。
一手銷情減 收購出價更謹慎
另外，因為樓市新措施影響下樓市交投欠佳、一手銷情減慢，亦一定程度影響發展商的收購步伐，因為發展商於收購時的出價會更謹慎。然而，由於各國的量化寬鬆措施，市場資金充裕，即使新措施亦只是減少物業流通量，樓價的跌幅有限，小業主對於持有舊樓的叫價亦一直未見回落。
小業主叫價企硬 增收購成本
許偉國說，目前的樓市措施下，小業主要換樓時的轉售或換樓時的成本增加。發展商不積極出價，同時間小業主換樓成本重，兩者要求價格拉遠，收購自然慢下來。再者，政府近年積極推地，市場土地供應充裕，發展商選擇增加，要儲「彈藥」買地，自然會減少於舊樓市場吸地。
政府積極推地 發展商選擇增
第一太平戴維斯估值及專業服務董事總經理陳超國早前亦曾預計，今年申請強制拍賣的個案將大減，按年減幅可達50%。他解釋，兩年前強制拍賣門檻放寬，推動一批符合條件的舊樓進行強拍，再加上政府主動推地，推出的辣招如買家印花稅等亦影響舊樓收購，不少發展商見舊樓規模小、收購難，寧願「轉軚」買官地，令申請強拍宗數大減。以第一太平戴維斯為例，去年1至5月期間共處理約20多宗全新舊樓收購個案，但今年同期則尚未有項目呈交強拍申請，預料今年成功處理個案亦僅及去年的一半。
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