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■梁亨
儘管伯南克的減慢買債言論，觸發的量化寬鬆(QE)退場疑慮升溫，再度震盪全球金融市場。然而目前全球在各國央行爭相推出QE環境，因此預期低利率持續一段長時間將是不爭現實，料還會讓具吸引力的房地產資產股獲得投資者的青睞，當中歐洲房產基金便可作為伺機建倉的投資選擇。
即使通脹升溫預期還是溫和，但QE買債計劃使得長債收益率處於較低的環境中，使得全球地產股基金近一年平均就漲了13.49%；而從各主要房產板塊而言，美國的房託近年受惠以股代債和銀行去槓桿化，亞洲和日本的房地產在近年的低利率環境獲得投資者的追捧，雙雙均出現淨資產值溢價。
倫敦高客流量商場需求大
而歐洲雖然只佔全球房地產證券市場的一小部分，即使歐洲銀行的去槓桿化上還要再下苦功，以釋除市場對歐洲銀行的憂慮，由於信貸危機使得倫敦和歐洲西、北部主要城市的房產，在過去的五年中發展有限，使得倫敦有較高客流量的黃金地段商場，成為各品牌商爭相競逐設立旗艦店的首選。
房託基金獲穩定收入增長
而歐洲大陸的房產板塊，其租務租賃是典型指數掛鈎的，這每年的能夠提前捕捉通脹收入增長的優勢也成為吸引投資者青睞的亮點。由於這些指數掛鈎租賃的位置均在歐洲北部一線城市，而近年通過低利率的債務重組，降低邊際成本，使得相關房託獲得穩健的收入增長。
因此不難理解歐洲房託的近一年和近三個月的21.36%與3.56%漲幅，均優於歐洲大型股基金同期的19.1%與負0.14%表現，更甚的是上周五全球股市在美QE退場陰霾籠罩下，前者單日微漲了0.41%，後者則平均下挫0.91%，表明前者的市場韌力十足。
比如佔近三個月榜首的安盛泛靈頓歐洲房地產基金為例，主要是透過將至少2/3總資產投資在歐洲註冊的房地產公司或主要經濟活動來自歐洲房地產業的公司投資管理組合。該基金在2010年、2011年和2012年表現分別為6.75%、-13.08%及29.46%。上述基金平均市盈率和標準差為18.37倍及22.34%。
安盛泛靈頓歐洲基金的資產百分比為98.71%股票及1.29%貨幣市場。資產地區分佈為39.7%英國、28.73%法國、11.16%德國、9.01%瑞典、3.97%瑞士、2.36%比利時、1.84%芬蘭、1.52%荷蘭、1.21%義大利及0.52%奧地利。至於該基金三大資產比重股票為8.9% Unibail Rodamco、6.7% British Land及5% Kl* mpierre。
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