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■里昂證券地產研究部主管王艷預期，本地銀行的存款利率趨升，租金回報率無明顯優勢。 資料圖片
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂) 香港人買樓負擔全球最重，現屆政府推出連串辣招遏市，亦只能減慢升勢。美國聯儲局最近雖然延遲退市，但利率最終仍會上調，里昂證券預計未來18個月樓市將下跌15%，並估計「辣招」不會撤。而東亞銀行發表報告亦指，未來3年樓價跌22%及家庭收入維持每年3.5%增幅，負擔比率才回復合理水平。
里昂證券地產研究部主管王艷預期，本港樓價會於未來18個月跌15%，利率向上仍然是最大不利因素。再者，本地銀行的存款利率趨升，租金回報率無明顯優勢，投資物業吸引力不大，加上多項樓市「辣招」及未來供應上升等，料未來兩年供應量增加20%至30%。而租賃市場亦同樣趨跌，估計未來一年半豪宅租金將跌15%，中小住宅租金則跌5%至8%。
租賃市場趨跌 豪宅最淡
政府推出多項樓市「辣招」，王艷認為現行做法不應改變，因本港過去5年至8年面對嚴重供不應求，導致樓價飆升。她又指，樓價於推出措施後僅跌3%，相信政府不會「減辣」，但因目前情況平穩，「加辣」機會亦不大。另外，本港地產商於前數年以高價投地，若今明年以較低樓價推售單位，王艷認為將對毛利以至利潤帶來壓力。
東亞稱回落22%合理
另外，東亞銀行昨日發展9月的《經濟分析》提到，年初施政報告中的房策目標是「讓市民按自己的負擔能力和條件，選擇安居之所，並鼓勵自置居所」。報告認為，過去房價與家庭收入的比率大約維持7倍至8倍之間，政府可以此考慮作為房策目標。
報告又提到，按揭利率處於歷史低位，房屋供應缺乏，內地客來港買樓等，均推高樓價，令房價跟家庭收入比率2008年至2012年平均值達9.3倍，並在2012年底升至11.8倍的高位，但政府已推出政策阻遏情況，利率亦將進入加息期，房屋供應上升，料未來幾年將回落至長期平均值約8倍水平。
報告預測美國可能於2015年中開始上調美元短期利率，預計在2015年至2016年美國聯邦基金利率累計增加2.5個百分點。港元按揭利率相信會同步上升，並在2016年底達到4.85%，接近其長期平均水平。該行估計，除非工資增長加快，否則樓價有需要回落。推算樓價要在未來3年跌22%，及家庭收入維持每年3.5%的增幅，負擔比率才回復合理水平。
利嘉閣：利率低樓價難跌
雖然多個預測均相信後市會回落，但目前樓價仍在高位徘徊。利嘉閣地產研究部主管周滿傑表示，美聯儲近日決定暫緩「收水」，預期利率維持極低水平，樓價更加難以向下。該行統計8月全港50個指標屋苑加權平均成交呎價(按建築面積計算)，報7,816元，數字與7月份大致看齊；倘若數字對比去年12月份的7,549元，仍然錄得3.5%的漲幅。
他指出，政府2月底再出「辣招」抑遏樓市，雖曾一度迫使樓價從高位回落兩個多月，奈何樓市5月份重拾升勢，加上「白居二」出台間接牽動中小私宅樓價向上，不僅保住整體樓價不跌，更一度拉動樓價累積升幅擴大。
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