|
香港專業人士協會副主席及資深測量師 陳東岳
房協推售港島東「樂融軒」長幼共融項目，新概念在同一座大廈融合了私人住宅及長者屋的設計，有受訪長者表示願意資助子女購入單位，由於低層長者屋設計迎合長者需要，自己選擇租住樓下，會讓出樓上單位給子女家庭居住。除了見證香港社會有長者願意用積蓄幫助子女置業的偉大之外，亦為房協這個新項目的長幼共融理念，能夠迎合現代社會倫理需要提供佐證，房協藉此成功走出一條新的發展路線。
據了解，「樂融軒」項目設計了六層低層60個單位作長者屋，供樓上住宅單位的買家優先租用，細單位只接受六十歲以上一至二人長者入住，這些單位擁有無障礙設施。長者一般行動遲緩，部分人士出入或要以輪椅代步，長者單位設置在低層就是既方便長者出入，另方面遇事時容易讓救援人員做救援工作。
此外，為適應輪椅使用者，在大廈建築上要預先作無障礙設施設計，包括電梯、升降台、斜道、加闊走廊及大堂、室內外亦要加闊門框及加大廁所浴室等，除了要符合相關法例要求之外，設計師還要花心思在使用者的具體細節上，比如室內應否設間隔減少障礙及每戶安裝救命鐘等。這些建築設施令建築費提升及可能令單位的有效實用率下降。
房協今次在「樂融軒」售樓方面亦引入新猶，委托逾百家大中小代理行為樓盤銷售，這是首次打破大行壟斷一手樓銷售的慣例，讓更多代理可以把自己的客戶介紹給房協，尤其在現時二手樓市淡靜的情況下，更加難能可貴，從市場角度看，這是更充分有效利用市場上的銷售人力資源，擴大銷售網絡到每個市場角落。
側聞有議論認為「樂融軒」訂價過高，據披露，首批60個單位呎價由12,700元至15,100元，平均呎價約13,838元。筆者理解這是參考同區一手新樓及二手樓同類樓盤的相若水平。藉此機會討論一下一手新盤的訂價哲學，無論甚麼樓盤，發展商事前都會小心測試同區市場可接受的樓價水平，然後因應本身樓盤的質素和賣點去訂定售價及銷售策略。
在此我們只講訂定基準售價水平，箇中大有哲學及講究火候，訂價太高則樓盤滯銷，有礙回本及支付建築費等開支。反過來說，訂價太低，樓盤可能轉瞬售罄，但這亦不是好事，因為結果只會益了炒家，馬上在市場轉售及賺取差價，所以發展商賣樓一定要恰當訂價，一般愈貼市愈好，既不留下水位給炒家短炒，又要不影響樓盤的銷售進度。
房協是半官方機構，賣樓訂價當然要訂得貼市，雖然現時港府實施3D雙辣稅，基本上市場短炒摩售住宅已絕跡，房協需要審慎參考同區同級新樓樓價水平來訂定市價作售價，「樂融軒」的單位沒有轉售限制，訂價所考慮因素與上述私人發展商的一樣，筆者對房協的專業人士所作的訂價水平有信心。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
