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經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
2013年樓市在多項需求管理措施的掣肘下，住宅及非住宅物業市場買賣進一步受約束，整體成交量下挫。按揭市場無可避免同步萎縮，影響層面甚廣。事實上，政府由2009年起開始收緊豪宅按揭，其後不但收緊中價物業及非本地客的住宅按揭，2013年初更進一步增加印花稅、收緊工商物業及第二個物業按揭，以及用家市場為主的按揭保險等亦一併收緊。由措施推出至今已歷時5年，嚴重窒礙用家市場，令市民上車及換樓置業舉步維艱。
「加大壓力測試」居首位
經絡自2007年起連續7年推選本港「十大樓按新聞」，得到市場廣泛認同，開創業界先河。綜觀 「2013年十大樓按新聞」，當中有7項為政策，包括「加大壓力測試」、「收緊按揭保險計劃」、「雙倍印花稅」、「拒受遠期樓花按揭」、「收緊工商物業按揭成數」、「收緊車位按揭成數」及「收緊銀行的住宅按揭貸款之加權風險比率」，其次「銀行首推個人可轉換定息」及「白居二按揭優惠」兩項均為市場策略，另外「負資產連續兩季重現」屬政策衍生結果。
值得注意的是，雖然美國去年12月下旬宣布減少每月購買資產規模，引起市場關注，然而未入十大樓按之列。究其原因，截至2013年底本港銀行體系結餘沒有明顯變化，消息對市場並未構成即時影響，暫沒有加息的條件。相信有待2014年資金出現明顯變化，影響按息走勢，屆時將會成為市場焦點所在。「2013年十大樓按新聞」排行榜的首三位分別為：1、加大壓力測試；2、收緊按揭保險計劃；3、雙倍印花稅。由此可見，政策備受關注，亦主宰市場去向。
籲加快落實新供應時間表
新一年度的《施政報告》及《財政預算案》公布在即，筆者冀政府可從根本着手，加快落實新供應時間表，增加市場透明度及回應市場訴求。與此同時，建議適度放寬用家按揭成數或上調中上價物業的按揭成數，甚至削減額外印花稅（SSD）力度，從換樓市場着手推動物業流轉。此舉既可釋放既有市場的單位供應，同時可增加市民上車置業的機會，讓樓市得以重返正常軌道健康發展。
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