|
山西省政協委員、特許測計師、中國房地產估價師 張宏業
於6月中旬，筆者放大假往英國旅遊兩周，一覽倫敦風貌，乘坐飛機及火車往曼徹斯特(下稱曼城)及菲爾德市觀光，既體驗世界級城市的豐富歷史、藝術、娛樂、人文風采，又享受全英第二大城市的特別氣質和菲爾德的典型英式小城市的和諧寧靜。在初到倫敦時，巧遇到中國李克強總理一行訪問團，筆者有幸跟訪問團入住同一所酒店，充分感到保安何等嚴密，酒店前大道有不少本地華僑和留英學生熱烈歡迎，為這次旅程生色不少！
如李總理會見記者中說：「今天也是一個特殊的日子！」過了一甲子後，他說：「今天我們有責任為中英關係規劃好新線路，鋪設新軌道。」旨在「建中英包容發展夥伴關係」，兩個經濟強國共同簽署40多項政府間協議和商業協議，涉及能源、投資、文教、高科技、金融等多個領域，總投資額超過了300億美元，為歷年之最。此外，中英還討論中國對英國高鐵建設、核電站設施、基建項目、城鎮化建造等領域廣泛合作的前景。
體現「讓金融合作走在中英合作前面」，中國外匯交易中心已宣佈在銀行間外匯市場開展人民幣對英鎊直接交易。央行宣佈授權建行(倫敦)擔任倫敦人民幣業務清算行，中國銀行與倫敦證交所簽合作諒解備忘錄，將進一步推動人民幣國際化發展進程，有助於倫敦建立離岸人民幣中心，並為中國企業赴英國及歐洲上市，發債等交易提供便利。
在此之前，不少中國民營企業已進軍英國，包括房地產、電力、消閒、食品、百貨、汽車等領域。簡略地列出房地產業，中國投資有限責任公司(中國主權基金之一)買下金絲雀碼頭集團之母公司的15%股權、大連萬達集團拿下倫敦南岸一幅龐大地皮、平安人壽購入倫敦市中心整幢商業大廈及最近的中國平安以7.95億英鎊購入金絲雀碼頭10 Upper Bank Street商業大樓。這還未計算大量中國及香港中小型投資者購入各類住宅、辦公室及商舖作為投資/自用用途，尤以住宅類別佔上最大宗，用於在倫敦時家人及朋友居停、兒女讀書時宿舍或短期出租予本地人/留學生作為長期投資用途。
東南區樓價升幅跑贏大市
2013年是英國住宅樓市景氣年！截至今年三月底，全英住宅、大倫敦市、大曼城市整年分別上升9.4%、13.1%及8.8%。大倫敦市中，尤其東面(包括金絲雀碼頭區)、北面、南北面更加跑贏大市，分別錄得17.2%、15.8%及14.7%，但最貴重的中、西倫敦區稍為失色，主要是單價已非常高昂，又沒有太多新盤單位開售刺激及開徵「大屋稅」(Mansion Tax)的心理因素影響。
如果將現在樓價與2007年高峰期樓價相比，全國只有倫敦市(在減除通脹率之後)是享有實質增長，但英國東南區(鄰近大倫敦市)的樓價升幅近年也跑贏大市，將會是繼倫敦市後另一個「浮出水面」地區。這全得力於倫敦人購買第二套房子(作為度假及投資用途)，倫敦年輕一代「上車」用和該區經濟受惠於本地經濟成功轉型走向高科技、高技術、綠色化及智能化令本地人收入提高而加入購房行列。
現任英財政大臣歐思邦(George Osborne)倡議建英格蘭北部大都會，將四個北方主要經濟發達郡結合起來，這包括大曼城市、西約克郡(West Yorkshire)、南約克郡(South Yorkshire)及默西塞德郡(Merseyside)內中的中部四大名城(利物浦、曼城、菲爾德及列斯)。這個北部大聯盟地區共有7.8百萬人口(倫敦約8.3百萬)，全國10.3%毛產值(倫敦約22.8%)、平均樓價GBP170,000(大倫敦市GBP485,000) (2014年4月)、大學生人口約326,000 (大倫敦約404,000)等等。
值得一提，大曼城市現約有2.68百萬人、土地面積1,276平方公里及主要人口為白種人(佔上89%)。相比之下，大倫敦市人口已突破八百萬人、土地面積1,569平方公里，但人口較為多元化，白種人佔約60%、亞裔人口有18.4%。除了倫敦市外，大曼城市將中國/香港公私型公司投資的熱點，如曼城新空港城已來華招商，該計劃用10-15年建成，共投資逾6億英鎊，內有高端製造業、再生能源、材料、生物技術等行業，而且企業園區提供大量優惠政策、補貼及現代通訊設備。在旅遊曼城期間，筆者往中國城用膳，遇上不少華僑及中國留學生，看來曼城亞裔人口正慢慢增長中。當中國留學生回來英找工作時，該城也成為他們居住英國的另一個好落腳點！
首選英格蘭北部主要郡區
筆者建議投資者可以考慮三大地區入市，包括大倫敦市(尤其是中倫敦及西南倫敦以外)，英國東南地區(尤其是大倫敦市二小時車程地帶)及英格蘭北部地區(尤其是大曼城市)。根據當地代理商預測，大倫敦市、英國東南部及英格蘭北方主要郡區未來五年會錄得約25%、32%及20%升幅，如果投資者選擇未來高增長區，首選應是英格蘭北部主要郡區了！
2015年是英國大選年，也是美國聯儲局決定加息關鍵一年，可見政治及金融政策風險大增。全國樓價急升已令英國年輕一代「難上車」，今屆大選各黨政客紛紛倡議「劫富濟貧」稅務政策，最為政客接納是Mansion Tax (大屋稅)，是按樓價年收取1%特別稅，以彌補減免的「薪俸稅」的損失。再者，英倫銀行已宣佈一系列「冷卻樓市」的行政措施，預計會對高企樓價產生短期降溫作用，投資者應該密切留意！當然英鎊匯價走向是投資者最關注因素之一，雖然今年英鎊匯價已從低位大幅回升，但仍與歷史性高位差上15%以上，似乎短期向上走向仍然保持。■題為編者所擬。本版文章，為作者之個人意見，不代表本報立場。
|
