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呎價僅1800十二年新低 投資160億建豪宅
香港文匯報訊 (記者 顏倫樂、梁悅琴) 天水圍兩幅地皮在一片「唱淡」聲中開標，由新地以合共近42億元囊括。雖然避過流標厄運，但地皮造價仍屬偏低，樓面地價每呎只約1,800元水平，創新界西北區12年以來地價新低。不過，作為「西北大地主」的新地相當樂觀，揚言總投資額投入160億元。多位測量師聞言後大感不可置信，因為單計成本每呎已逾8,500元，再加利潤等因素，落成實用呎價料售1.2萬元，貴同區二手近倍，令「悲情城市」天水圍晉身豪宅區。
天水圍第112區、115區上周截標僅得4個財團入標，反應冷淡，再加上年初同區輕鐵天榮站項目曾經流標，市場對地皮造價均不甚樂觀，甚至預測可能流標，最低估值的呎價僅1,200元。地政總署昨日公布開標結果，第112區以22.21億元賣出，樓面地價每呎1,822元；第115區以19.68億元成交，樓面地價每呎1,893元，屬市場預期偏低水平，中標財團俱為新地。
西北區地價年內三刷新低
翻查紀錄，今次為新界西北區(元朗至屯門)年內第三次再創12年新低賣地紀錄。今年2月，南豐以每呎樓面地價2,139元中標屯門第 2 區震寰路與良德街交界地皮，首次創新低紀錄。未幾到5月，紀錄由屯門井財街地打破，俊和合組財團以樓面地價1,938元投得發展，但紀錄維持短短1個多月，再由天水圍地皮創低位，第112區以每呎僅1,822元創下最平紀錄。
雖然新地平價買入兩幅天水圍地，但地價平不代表日後就有平樓住，新地副董事總經理雷霆昨稱，地皮規模大，鄰近濕地公園，低密度發展價值較高，日後發展中小型單位為主，預計地價連建築費等，總投資額達160億元。
未來呎價貴10年樓近倍
理想城市集團企業估值部主管張聖典昨聞說發展商總投資達160億元，直言「計唔到數」，因以該總投資計算，單計成本每呎已達8,500元水平， 加上發展商利潤等，日後實呎價將至1.2萬元，以同樣毗鄰濕地公園、約10年樓齡的慧景軒現時平均呎價6,373元對比，足足高出近倍。
天水圍以公營房屋為主，是本港低收入群體的集中地，由於一度因失業率及自殺率高冠全港，因此有「悲情城市」之稱。張聖典指，區內私人屋苑多屬上車盤，新項目每呎售價1.2萬元要吸納同區換樓客有難度，故相信主要目標客群來自外區。惟以天水圍區份來說，即使中低密度發展，又有濕地公園的永久景觀，但交通及地區問題，對外區客是否有吸引力，相當考驗發展商的「賣盤功力」，銷售有風險。
溶洞候鳥加大建築成本
但話說回來，新地之所以投入大額的建築費，相信與地皮的建築難度有關，因為地底可能有溶洞問題，建築上又須引入「靜音打樁法」，以減少對候鳥的滋擾，除工期拖長外，建築費亦可以是正常的1倍。
高緯環球大中華區評值諮詢部董事張翹楚昨指，上述地皮位置偏遠，但質素較早前屯門的地皮為佳，今次造價仍屬合理，相信政府已於底價上有所調整。他亦預料日後地皮實呎售可過萬元，因為以新地的品牌及賣樓方式，旗下新盤賣價一般會創紀錄。
2限量地提供2470單位
根據資料，兩幅天水圍地皮原為長者屋及社區設施用地，後由房協交還，發展地積比為1.5倍，屬於中低密度住宅發展，均設高限10層。其中，第112區可建121.9萬方呎，其中住宅約115.81萬方呎，商業約6.09萬方呎，限建不少於1,330個單位；另一幅第115區地皮可建樓面103.98萬方呎，其中住宅98.78萬方呎及商業5.2萬方呎，限建不少於1,140伙。
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