各路資金搶攻內地物流地產

http://paper.wenweipo.com [2014-11-04] 我要評論

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■物流地產尤其是港口物流地產，成為許多商家爭奪的寶地。圖為蛇口港倉儲區。李昌鴻攝

電商業務速增帶來巨大需求年湧逾五百億投資

內地迅猛發展的電商業務去年年交易額突破了10萬億元，物流地產需求巨大，利潤持續看漲。在今年傳統房地產行業持續低迷、利潤率下滑的大勢下，萬科、合生創展、綠地等房地產企業紛紛湧入物流地產，引起市場關注。戴德梁行近期統計顯示，一年來，包括地產商和電商等投入物流地產合計資金逾500億元(人民幣，下同)。不過，有業內分析人士稱，此舉未來將可能導致同質化惡性競爭和過剩，令一些地方物流地產利用率偏低。■香港文匯報　記者　李昌鴻　深圳報道

內地電商正以一日千里的速度迅猛發展，湧現了全國知名的淘寶、京東、蘇寧易購等，而全國電商交易金額也呈現爆炸性增長，去年交易額突破了10萬億，並由此引發大量的用於倉儲的物流地產需求，尤其是沿海和一線城市，其回報也持續增長。據戴德梁行發佈的數據顯示，今年以來，全國物流地產平均租金指數環比上漲1.2%，全國主要城市優質物流倉儲的租賃需求呈現活躍態勢，市場平均空置率仍將保持較低水平，而第三方物流和電商仍然是優質物流倉儲設施需求的主要來源。正是需求旺盛和租金上漲，物流地產的利潤也水漲船高。世邦魏理仕工業及物流服務部華西區高級經理尤鵬偉稱，物流地產內部收益率(IRR)至少在15%以上。一些新興市場的項目往往可以高出很多，有的項目平均年回報率甚至在30%以上，這也並不少見。

回報持續穩增發展前景誘人

穩定和持續增長的回報令物流地產成為一塊巨大誘人的蛋糕，從而引發各路資金競相爭奪，包括電商、物流公司、投資公司、保險公司、地產等。據戴德梁行的統計顯示，近一年5月來，馬雲參與的菜鳥網絡投資50億、中銀集團等聯合HOPU基金投資25億美元於普洛斯中國、荷蘭匯盈向易商投資不超過6.5億美元、萬科與廊坊國土土地開發建設投資有限公司簽訂戰略合作協議進軍物流地產、平安不動產從領盛投資手中併購了9萬平方米的成都物流項目......據戴德梁行華南及華西區工業及物流部董事嚴其發介紹，近一年來，大型公開的投資數據顯示，已有來自電商、物流和開發商等300多億進入物流地產跑馬圈地，如果再加上未公開或者中小型投資的話，這一金額至少超過500億。

商住地產利潤降政策不明朗

在各路資金爭奪物流地產其中最引人關注的是，許多地產開發商紛紛湧入。綜合開發研究院（中國．深圳）物流管理研究所所長王國文接受記者採訪時認為，住宅、商業地產有飽和的趨勢，回報率下降，不確定因素增多，政策因素不明朗，所以房地產企業需要新的產品、進入新的市場拓展空間。許多地產開發商看中物流地產穩定增長的回報。

現在全國商業綜合體和購物中心比比皆是，競爭激烈，收益並不穩定，有的甚至利潤在下滑。克而瑞房地產研究中心對2013年22家房企的年報後發現，因成本高利潤低項目進入結轉周期，致使房企利潤率下降，行業平均毛利率同比下降4.77個百分點至31%，平均淨利潤率為14%，甚至有少數房企跌至5%以下的極低水平。作為行業的龍頭，萬科去年毛利率和淨利潤率雙雙下滑，且均處在行業平均線以下，分別為27.19%和11.9%，毛利率的下滑幅度達到9.36個百分點。

房企巨資建物流園尋新增長

萬科5月與廊坊控股簽定協議，聯合打造物流產業園區項目和生活服務配套項目。像廊坊一樣，許多城市競相發展物流園，如中部城市江西九江市就建設好多個物流園，這還不包括下面的縣市建設的物流園。有的物流園投資巨大，動輒幾十上百億。如江蘇鎮江在建蕭梁物流園項目是公、鐵、水聯運的現代物流園區，佔地總面積達2,300餘畝，總投資30億元，集鐵路貨場、港池碼頭、物流園區於一體。

有許多人士擔心地產商等加入爭奪各地物流地產，未來將可能出現新一波圈地等待升值的熱潮，導致許多物流園出現爛尾或者閒置情況。對此，嚴其發認為，儘管許多地方政府支持發展物流，但是，各地對土地使用均有嚴格的開發強度、開發進度和投資規模等要求，加上目前全國反腐持續，地方政府相關主管官員均有責任要求和規定，現在許多人不敢像以前可以出現隨便圈地等升值的現象。

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