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劉圓圓 經絡按揭轉介首席經濟分析師
安老按揭計劃在海外市場已流行多年，隨着2011年7月11日正式在香港面世，本港合資格長者可透過上述計劃，將已供滿(即沒有按揭及貸款)的自住物業抵押予銀行，每月收取固定現金作為日常生活開支之用，以減輕財政上的壓力。有報道指，香港按揭證券公司擬計劃明年進一步優化安老按揭計劃(又稱逆按揭)，包括容許以壽險保單作為附加抵押品，以及放寬現時只可抵押一項物業的規定，讓長者受惠可透過上述優化計劃獲取更多的年金，以應付所需開支。
筆者認為，上述計劃推出至今已超過3年，理論上近年樓價高企，採用安老按揭計劃可以鎖定較高年金，應該使用人數持續增加。不過實際上，根據經絡按揭轉介研究部及按揭證券公司數字顯示，截至2014年10月，安老按揭計劃由推出至今累計錄得698宗申請個案，今年首十個月的申請個案只有160宗，較去年同期的178宗減少一成，當中有38%申請人選擇領取終生年金，佔最多數。
樓價租金持續上升
筆者認為，該計劃數字未有按預期增長，相信與按揭措施收緊，以及本港物業租金持續上升有關。以往不少投資者會透過購買物業放租達至「財務自由」，即是無需依賴工作，僅以租金收入已可維持日常生活的狀態。不過近年樓價屢創新高，加上按揭成數持續收緊，不少新一代，甚至專業人士已有感上車困難，遑論再購買樓收租作退休保障，因此不少父母傾向選擇將物業留給子女。與此同時，近年租金不斷上升，若以一個估值100萬元的物業計算，參與安老按揭計劃的55歲長者以單人借款及選擇終身年期，每月可獲發1,650元現金，若物業估值為200萬元，則每月可獲發3,300元現金，如此類推，若物業估值500萬元，則每月最高可獲發8,250元現金。不過現時市場上一個價值500萬元的物業，業主放租的每月租金收入普遍已超過1萬元，市區物業的租金甚至接近2萬元，相比之下，將物業放租較為吸引。
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