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曾淵滄 博士
市建局發展的煥然壹居滯銷。煥然壹居享有類似居屋的津貼依然賣不出，這就是香港房屋市場與民粹氣氛的矛盾。樓價升，人人搶着買樓，買不起就抗議；樓價跌，想買樓的人不敢買了，而買不起的人則依然買不起。原本想買煥然壹居而現在放棄購買的人，是把購買煥然壹居當成一項投資行為，看到樓價正在下跌，就不敢投資。這是很正常的投資心理。不論買樓、買股、買外匯，心態都一樣。
煥然壹居享有樓價津貼，津貼的方法與居屋類似。有人批評樓價下跌，市建局卻沒有相對應地下調售價，只是調整了津貼的比例，由津貼20%改為津貼14%。換言之，買煥然壹居的人，將來想賣樓的時候，只需要補地價14%而非20%。
如果市建局下調煥然壹居的樓價，以最新的樓價再減20%，是不是更有吸引力？我認為吸引力也一樣很差，而且可能更差。因為這使到想購買的人認為，現在不買，將來市建局會因應樓價再下跌而進一步下調售價，不如遲些時候才買。
許多人買不起樓的最主要原因，是拿不出首期。因此，要令煥然壹居更有吸引力，不是調整售價，不是調整津貼比率，而是調整購買者首期所需要支付的金額。如果市建局把打算津貼的金額當成現金津貼，讓購買者利用這筆錢來支付首期，這樣的安排肯定更有吸引力。對市建局而言，津貼的金額是一樣的，但對想買樓的人而言，效果是不一樣的，負擔也不一樣。
舉個例子，如果煥然壹居的第一個單位的最新市價是500萬，以目前市建局14%的津貼來計算，津貼額是70萬。目前市建局的做法是以500萬減70萬，即等於430萬的價格出售煥然壹居。購買者將來賣樓，則依市值的14%補地價。如果市建局換個方法，將打算資助的70萬當成免息的現金津貼給購買者，而售價依然維持在500萬。那麼，對買樓的人而言，負擔就很小了。買樓的人如果能找到銀行借樓價的70%，即350萬，再加上市建局提供的70萬，共420萬，他們只需要拿出80萬就可以成為業主。而目前市建局以430萬的價格出售，購買者如果必須付樓價的30%，那就高達129萬，129萬與80萬相差很多。而市建局所提供的70萬現金，將來歸還的方法也是沿用補地價的方法，即將來樓價的14%，津貼一樣，效果不一樣。
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