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2016年5月22日 星期日
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調控勢升級 內房恐見頂橫行


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■南京早前競拍鼓樓區土地時,房企從起拍價28.59億元人民幣,一口氣直接報到40億元,最終以48.2億元的價格拍出。 資料圖片

香港文匯報訊(記者 梁悅琴)今年初中央放寬樓市調控政策,令內地各城市火爆頻現地王。根據統計顯示,截至5月15日,包括「北上廣深」四大一線城市以及南京等熱點二線城市合計21個城市,已誕生110幅地王,創出新高。業內人士指出,地價狂升恐令樓市加快見頂,部分城市過熱的土地市場已引起政府警惕,恐將引發新一輪調控,下半年樓價料會橫行,部分去庫存較多的三四線城市樓價甚至回落。

事實上,部分地區新地王的樓面地價已經超過現在一手樓的樓價,比如5月18日保利以54.5億元(人民幣,下同)投得上海浦東周浦鎮一地塊,溢價297.8%。業內人士估算,未來售價可能每平方米超過7.5萬元,但目前該區域新房售價僅是3.3萬元至4.4萬元。這種「麵粉貴過麵包」現象製造強烈的上漲預期。可以說,現在中國地產市場已經屬於「地價泡沫」的階段。

二線城市熾熱不退

內地於今年上半年不到已經誕生110個地王,它們在「高單價、高總價、高溢價率」的「三高」指標中,至少符合其中一條。與往年地王主要集中出現在三、四季度不同,今年的「地王潮」來得特別早,自3月各地陸續公佈土地出讓計劃後,4、5月土地市場即呈現地王井噴、高燒不退的現象,在市場需求旺盛、庫存低位的二線城市,更是屢創地王紀錄。

國家統計局剛剛公佈的4月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示,一線城市漲幅較上月有所放緩,二、三線城市漲幅開始擴大。與此同時,房價帶動地價大幅上漲,南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市近期均地王頻現,數據顯示,今年前4月,二線城市土地出讓金突破1,100億元,佔全國土地總成交額的70%,同比上升280%;二線城市的成交樓面均價同比暴漲180%。

克而瑞統計指出,今年全中國總價地王的前十名當中,除北京和上海各有一宗地塊之外,其餘八名也都被南京、合肥及廈門等二線城市包攬。有分析認為,二三線城市正接棒一線城市的房價上漲勢頭,激發了一些開發商轉向二三線城市拿地的熱情。麵粉價屢屢貴過麵包價,反映一些開發商對後市看好,對一二線城市未來房價看漲的預期。此外,跟前兩年資金緊張形成對比的是,現在不少開發商已經不缺錢了,手上有大筆利率相對不高的資金,在看漲預期下,因一線城市價格已經高企,又不敢在三四線城市拿地,經濟較為發達的二線城市成為熱點。

孫宏斌:「會被市場懲罰」

然而,業內人士對此甚為擔憂。有些開發商為了拿地而拿地,不惜透支全年利潤甚至高槓桿搶地,存在很大風險隱患。今年「地王大贏家」融創中國董事長孫宏斌也驚嘆:「南京、蘇州這些城市地價已經出現泡沫,會被市場懲罰。當前內地部分城市土地市場過熱,已經出現較大風險,這是不可持續的。」

與此同時,地價及樓價瘋漲已經引起一、二線城市政府部門的重視,上海、深圳於3月底出台新政壓市,蘇州市政府除了於3月出台「蘇十條」,包括房價限漲令外,上周四蘇州市國土資源局撤回擬定於5月23日開始拍賣的20幅地塊中起拍價偏高的5幅,以防再誕地王。未來蘇州市可能會繼續實施限購和限貸政策。安徽省委常委、合肥市委書記吳存榮上周亦表示,「合肥房地產要加強調控,防止過快增長。否則,房價抬高了城市門檻,無形中也影響城市的競爭力。」業內人士估計,多個二線城市近期也在儲備和研究新一輪樓市政策,不排除重啟限購、限貸的可能性,通過穩定土地市場來穩定樓市預期。

業界料下半年價格橫行

中原中國區主席黎明楷接受本報記者訪問時表示,以目前中央對樓市的資金鬆動政策看,整體內地樓市上升勢頭未變,但因地價及樓價急升令部分地方政府出台壓抑地價或樓價升勢下,料下半年一、二線城市樓價會趨橫行,去庫存較多的三、四線城市樓價或會回落。

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