國森地產集團董事 許畯森
說到香港地產的特點，除了長期供不應求外，價格漲跌的原因乃由於聯繫匯率的緣故所致。另一方面貨幣供應量和信貸額度，也是物業市場價格升降的重要一環，相對於整體經濟生產，比例相當高。簡單來說，就是當利益下降到低水平，銀行的信貸會增加，社會的貨幣供應量亦會增加，由於貨幣膨脹的關係，資產價格也會自然升值，學術上是MV=PY。
近年貨幣供應量猛增
如從香港的貨幣供應量說起，以2008年開始，短短一年，貸款供應量由3,000多億元猛增至超過1萬億元，忽然間，貨幣供應量翻了幾番。到了2012年和2014年， 也分別再有輕微升幅。2015年年頭，基礎貨幣已經接近1.4萬億元，如此猛烈的貨幣供應量增長，資產價格不升才怪。
香港銀行的總資產方面，回顧香港銀行的資產，皆以信貸為主，香港銀行對客戶的貸款，由2008年底的3.3萬億元，增長到2015年頭的7.4萬億元，增長數量超過一倍。香港銀行的總資產，亦由2008年底 10.7萬億元，大幅增長到2015年頭的19萬億元， 增幅超過80%。理論上，香港的物業也最少升值80%以上，這毫無疑問是十年一遇的大陽春，這樓市大陽春，使筆者每年財富約有60%的增幅。2008年的環球金融風暴，歐美採取零息政策，並向市場大量注資，香港受制於聯繫匯率，導致資產價格急升，樓價更不斷瘋狂上升。筆者於2009年一年間，身家便暴漲了2.5倍，那一年，筆者仍未滿30歲。
其後這幾年，筆者開始感覺到香港生病了。過度的信貸增長，除了會使樓市出現泡沫，也有會引發社會經濟問題。因為當資產出現泡沫，借錢炒賣搵錢的心態充斥，使人傾向炒賣，不善生產。我們眼見過去幾年，香港實業家和實業投資者愈來愈少，正所謂生意難做，不如賭博，不少傳統企業家透過生意拿到貸款，就紛紛在金融和樓市上錢搵錢。香港現在信貸膨脹，焦點集中炒賣，經濟生產力卻沒有大幅提升。筆者擔心今年香港的經濟周期已經開始逆轉，但港人卻仍未找到出路，無奈地香港的經濟抗跌力已經慢慢下降，且有機會跌得很深。