經絡按揭轉介首席經濟分析師 劉圓圓
發展商除了積極沾手按揭業務，近期更以新的付款計劃促銷樓盤，令不少有意置業人士難以選擇，金管局更首度呼籲要清楚了解條款細節，筆者將為大家分析要注意的事項。
以往最基本的付款辦法主要是即供付款及建築期付款，現時亦有方便資金調動的季度建築期，即供普遍可獲最多折扣(例如照售價減6%)，而建期則可享長成交期(例如360天)，視乎個別樓盤或發展商而定。於目前市況下，採用即供付款最受歡迎，可避免因樓價下跌而日後未能上會，並趁加息前先行鎖定按息及提早多供本金。至於首期不足的買家，可採用息率較高的二按付款，甚或現時一些較新穎的高成數付款計劃─包按、淨供息、先住後付、額外抵押現有物業或金融資產(例如外幣存款、保險單)等。
雙重息率上升風險
這類貸款一般只在初期提供息率優惠，部分要求2年至5年後須償還餘下貸款或轉按，普遍不設罰息期，若能提前全數償還餘款、利息，以及每期準時的話，更可獲得樓價現金回贈或豁免貸款利息等。舉例當中有發展商破天荒地提供高達樓價120%的3年期貸款(P減2.85%)，條件是要抵押一個未供滿現有物業，雖然計劃毋須入息審查，不過仍要考慮三年過後轉按時的風險，即使預先選定發展商的25年延續貸款(P減1%)，息率亦會較高，加息便要面對雙重息率上升。
總括來說，置業人士需考慮數年後轉按的風險，首先若買家承做95%按揭，萬一樓價持續下跌，物業便有很大機會變成負資產，而且若金管局仍未減辣，如今承做120%按揭，面對的潛在風險將更大。此外是若因估價不足而無法上會，買家便要動用額外資金完成交易。另一方面，置業人士需留意息口走勢隨時有變，因市場普遍預期未來息口應該向上，屆時持有兩項物業的供樓開支將更大。如此高成數之樓按，筆者認為較適合收租客及換樓客，但應注意個人負擔能力、租金回報可否抵消供樓開支，以及可否在過渡期內售出現有物業。