■善用已升值物業，透過加按取得貸款，以清繳高息貸款及改善現金流。今時今日，貸款服務在香港無處不在，買車買樓固然能享用低息按揭貸款，大部分商店購物亦能享有信用卡分期付款服務。單是投資方面，也有不少銀行及金融機構會為客戶提供借貸作槓桿投資之用。貸款像把雙刃刀，能善用當然好，投資者能以有限及合理成本早點擁有心頭好。但若然一不小心，自制力欠奉的朋友卻有機會墮進「利息還不完」的陷阱裡。舉一例，何先生擁有自置物業而淨資產已顯著上升，但因貸款投資失利而陷入流動淨資產呈負數，可透過妥善運用貸款，改善現金流。 ■康宏理財服務營銷策略及業務拓展總監 傳惠賢
何先生從事資訊科技行業，收入穩定，也沒有家庭負擔，投身社會後就只有置業這目標。他於2006年成功「上車」，可惜及後頓然缺乏儲蓄目標，理財變得沒有規律，支出無度，往往使用信用卡消費卻只繳付最低還款額，加上何先生對貸款利息不以為然，漸漸導致現金流不再健康。
炒股失利 現金流不健康
最近何先生更經過銀行電話銷售，借入了一筆40萬元貸款作股票投資，無奈事與願違，股票價值到現時已下跌了10%。何先生察覺問題愈趨嚴重，他希望重新規劃自己的財務狀況，先重點處理一團糟的現金流情況。筆者了解過後，發現何先生因受惠樓價升幅，其淨資產已漲至約400多萬元，可惜流動淨資產（現金、股票、基金）卻呈負數，故筆者認同他要先把組合的流動性推至健康水平。
量入為出 清還高息貸款
筆者建議何先生應考慮以下兩個狀況：(一)量入為出： 筆者相信何先生其實已經具備這個能力，否則以往又怎會有能力儲錢置業？只要他重新習慣量入為出，花錢前先想想購物出於需要抑或想要；另外，他亦應戒掉用信用卡分期的方式去購物，避免自己容易「使大咗」，先使未來錢。
(二)盡快清還高利息貸款：信用卡利息高昂，以利息30％為例，就算沒有新加簽賬，若然每月只清還最低還款額，舊結欠動輒要二、三十年才可還清。與此同時，何先生向銀行借入的循環貸款年利息為6％，以這麼高的成本來投資股票，實屬不智。
筆者還發現何先生自十年前置業到現在，從來沒有向銀行爭取把利息跟大圍環境同步下調，按揭利息一直維持在每年3.75％（現行利息約2.15％）。筆者建議何先生重新規劃按揭貸款，一方面既可爭取低息，又可一併處理高息貸款，一舉兩得。
物業升值 加按紓解高息
何先生可向現有銀行申請「加按」，又或「轉按」到其他銀行，把原有的150萬剩餘按揭加至220萬，從而套取現金70萬，把信用卡及循環貸款還清。「加按」或「轉按」後，利息降至2.15％，假設剩餘供款年期不變（15年），每月供款額將由11,000元增加至14,000元，雖然支出多了3,000元，卻能立即省卻每月的14,000元的循環貸款及信用卡還款及相關高昂利息。與此同時，何先生的現金流及應急儲備也將會變得健康，每月盈餘由2,000增至約13,000元；銀行現金儲備由5萬增至18萬元（70萬－40萬－17萬＋5萬），萬一何先生有需要，這筆現金也足夠支援他約6個月的開支。
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