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【投資觀察】資金流向二三四線房市

2017-03-15

麒麟金融集團主席兼董事總經理曾永堅

去年為中國房產年,中國房地產市場成交量及成交額雙雙創新高。根據國家統計局資料顯示,去年商品房銷售面積按年上升22.5%至15.7億平方米,其銷售金額則按年上升34.8%至11.8萬億元人民幣(下同),銷售均價則按年上升10.9%至每平方米7,476元,在主要一線城市更出現賣地價創新高的「地王」。

近日發佈的2月份廣義貨幣增長由1月份的11.3%放緩至11.1%,低於預期的11.4%;新增貸款由1月份的2.03萬億元大幅縮減至2 月份的1.17萬億元,但整體優於預期的9,200億元。在新增貸款中,2月份居民中長期貸款額為3,804億元,較1月份的6,293億元跌近39%,顯示居民以借貸形式來購買房地產的活動有所下降,特別是透過領有牌照而非銀行的金融機構新增借貸增速下降。

根據國家數據顯示,去年的新增貸款中有45%是來自房地產貸款,當中個人住房按揭貸款佔其中大部分,而一、二線城市的房價上漲速度特別明顯,為整項貸款數據中佔比最大。如筆者所預期,為防止房地產泡沫,中央去年推出一系列房地產限購及限貸令,然而,內地熱衷房地產資金並未減慢,資金由一線及重點二線城市湧向未受調控的二、三及四線城市,令部分二、三及四線城市房價倍數上升,成交量亦同樣增長較快。

根據WIND 的數據,今年首兩個月三、四線城市的成交量按年增速為38.0%,較一、二線城市增速明顯較快,而央行於2017年1號文件亦指出中國住戶部門槓桿率水準總體依然較低,2015年第二季僅為41.8%,因此內地房地產市道料繼續暢旺,特別是較落後的二、三及四線城市,中型房企將成為大市動力。(筆者為證監會持牌人士,沒持有相關股份)

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