■樓市剛需指標包括失業率、結婚率、出生率、存款數字、入息中位數及「供滿樓比率」等指數向好，令本港樓價持續高企。 資料圖片拆解長升之謎 港樓市有本錢
「某某屋苑又創新高啦」、「聽講最近又有公屋王喎」、「北角一房單位都賣過千萬」......最近市場對樓市一面倒向好，官方及業界的樓價指數亦衝破歷史新高。撇除外來資金入市等因素，究竟真正的本地內在需求是多少？本報記者嘗試從8項所謂「剛性需求指標」數據分析現時樓市的本地支持力，拆解近十年來樓市長升之謎。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
所謂樓市剛需指標，包括失業率、結婚率、出生率、存款數字、入息中位數，今年再加三項：供滿樓比率、入住量及空置率。本報曾在2015年就該些數據作過分析，當時指標已經「滿分」，對樓市有支持作用，但高處未算高，去年這些數據中大部分又再創新高。
資料顯示，雖然去年結婚率下跌，但仍企穩約近5萬對，去年亦有逾6萬個新生兒出生，反映市場上住屋需求上升。而更最重要的是，現時失業率維持3.3%的低水平，去年第4季個人入息中位數1.6萬元，創歷史新高，而今年1月本港存款金額已達11.89萬億元，供滿樓比例更高達65.7%，較之前2011年的人口普查再增加5.6個百分點，反映市場購買力增強。
潘永祥：樓市漸見非理性
城大建築科技學部高級講師潘永祥過去一直看淡樓市，但最近連他亦對樓市前景改變看法：「現時整體經濟表現穩定，市場對樓市的信心大到看不到回落的可能性，情況好似早年的科網股，股價一路炒上，大家不覺得會回落，與現時的情況類似，大家都覺得樓價會升，目前看下季還會升，直到有轉捩點才會下跌。」
潘永祥直言：「其實這個情況十分危險，因為已經去到一個階段，大家都非理性，而一些理性分析就失效。」
他比喻：「現在樓市就好似一班人身處一間密室，明明漏煤氣，但大家都不覺得有問題，以為大家都不點火就無問題，誰知突然有人打電話來、㩒門鐘引起大爆炸。現在大家對土地供應增加、落成量去到新高等等影響樓市未來供需的數據完全『免疫』，擔心今日不買樓，或者過早賣了樓，日後就要補更多錢。」
加辣變免疫 倡研新方案
他分析，若市場上有關需求的數據出現倒轉的情況，又或經濟環境出現改變，例如失業率上升、美國加快加息、內地資金不再來港、熱錢加快流走、銀行收緊樓按等等，就像是煤氣室裡突然電話響、門鐘響，市況就會逆轉，市民又會在羊群心理下齊齊拋售，惟希望樓市跌幅莫過急引發金融風暴，令經濟大傷元氣。他認為，過去推出多項辣招都無助樓價下跌，反映辣招已經失效，甚至「病菌已經變種」，新政府上台相信除換藥之外，還要尋找其他新療法。
候任行政長官林鄭月娥提出「首置上車盤」，他認為若推出的數量足夠，至少會對市場有心理影響：「會令市場有批人認為即使樓價繼續升都不用驚，因為有個保險線，可以買廉價房屋，每一次都抽，總有一季抽到。」