■陳德霖表示，現時供款對收入比率已升至71%，而樓價對家庭收入比率則升至近16倍。香港文匯報記者梁祖彝 攝勸莫信只升不跌 轉勢震盪極大
香港文匯報訊（記者 周紹基）金管局接連出招未能遏止樓市狂熱，近日新盤開售更現萬人搶貨的墟冚場面，連金管局總裁陳德霖昨日都覺得現時樓市與97年時的光景相似，大家都以為樓市「只升不跌」，並以超出自己的能力來入市。他認為現時樓價與市民購買力已經嚴重脫節，樓市過熱風險增加，提醒樓市周期一旦逆轉，對市場的震盪極大。美國已開始利息正常化，近日多間銀行調高按息，將會逐漸令本港利率上升。
陳德霖昨在立法會表示，樓價與市民購買力已經嚴重脫節，樓市過熱風險增加，現時的市況確令人聯想到20年前的類似光景，市民排大長龍，以很高價、以自己能力以外去買樓，樓市周期一旦逆轉，對市場的震盪極大。他提醒目前雖然按揭息率低企，但不論是自住或投資，買樓都是一項高槓桿和大額的財務交易，市民要承擔市場價格及利率改變帶來的風險。他表示，金管局會繼續採取措施，強化銀行體系抗震能力，收緊銀行向地產商融資貸款是防患於未然。
樓價收入比升至16倍
金管局的數字顯示，樓價相對家庭收入比率於首季達至近16倍，相較1997年高峰的14.1倍為高，反映從家庭收入來看，買樓的購買力脫節現象愈來愈嚴重。他特別指出，首季供款佔家庭入息比率也達71.5%，雖然未及97年高峰時期的106.8%，當年按息達10厘以上，現時則只有約2厘，反映當未來利息持續上升時，該比率就急劇上升。
根據資料，本港樓市成交及樓價均持續上升，1月份樓市成交約3,286宗，之後樓市氣氛續好轉，4月份成交宗數已達7,000宗，當中一手成交佔比達37.5%。
陳德霖表示，從同事得來的訊息是，現時去買樓的人其實購買力並不強，他們只是認為「現時不買就買不到」，預設了樓市是「只升不跌」的立場。他重申，本港樓市受着多個因素影響，包括土地供求、對樓市前景信心等，金管局為維持銀行體系安全，一共推出了8輪逆周期措施，亦是基於樓市上升周期持續，以及過熱風險增加。
在推出8輪逆周期措施後，銀行的抗震力已有所上升，也令市民明白到樓市的各種風險。他認為，美國的量化寬鬆及低息環境，導致樓價上升周期延續，但美國已開始利率正常化，需留意有關風險。金管局會繼續密切留意樓市發展，有需要時再採取措施。
港匯弱顯示資金流走
對於過去美國多次加息，港元拆息卻未有大幅上升，他認為，隨着美國加息將持續，港美息差將續擴闊，套息活動會增加，屆時港元資金將流向美元，港匯會觸碰弱方兌換保證，令港元貨幣基礎下跌，故他認為近期港匯轉弱亦是意料之內的事情。
他提醒，當港元貨幣基礎下跌，自會增加銀行成本，港銀將會重新評估貸款利率，相信本港加息亦在所難免。對於近日有銀行相繼調高按息，其中H按息普遍加10點子，由H+1.3%上調至H+1.4%，他指出，這是銀行的商業決定，會考慮到資金來源及成本而採取策略。
金管局的數字顯示，本港銀行首季貸款需求按季增長4.6%，年率化增長18.5%。陳德霖認為，首季情況良好，但未必每季都可以達到這些水平。至於不良貸款比率近期跌至0.7%，他說是非常健康，反映貸款質素良好，金管局會採取進一步措施，強化銀行體系抗震能力。