■新近開賣的海之戀，發展商提供高達85%一按計劃。 香港文匯報記者曾慶威 攝留意轉按門檻 隨時補數百萬差價
「我唔係想炒樓，係銀行畀唔到呢個（按揭）成數，我只係想偷多少少時間賣咗層舊樓。」高先生近日購入一新盤單位，就選擇了發展商提供的70%一按，按息達4%，遠較銀行正常按揭的1.75%為高，但由於首3年只供息不供本，供款輕鬆，他打算3年後再轉按去銀行。近日像高先生這樣的新盤買家很多，他們供得起樓，但畀不起首期，故採用發展商提供的低首期方法買樓。業內人士提醒，這些轉按動輒須奉上數以百萬元的差價，入市前一定要衡量風險及自身供款能力。 ■香港文匯報記者 顏倫樂
高先生現時在新界居住，單位已購買三年，出售毋須再支付額外印花稅（SSD），他原本的計劃是賣出單位後搬回市區，但因為銀行按揭成數越收越緊，令他大失預算。他說：「我嗰陣仲可以借到七成，剩低兩成用按揭保險計劃幫手，𠵱家呢個單位只能借六成，要人擔保的話按揭成數就再少一成，唔搵的話我自己又過唔到壓力測試，樓價升咗，其實市場上的選擇好少。」
他感嘆：「唔怪得咁多人會去買新樓，因為首期俾少啲，又可以偷啲時間去賣咗之前間樓，（發展商按揭的利息高好多？）供款嘅嘢計到數咪得囉。」
換樓客「畀不起首期」
小記發現，近日類似高先生的這例子不少，採用發展商高成數一按，或「銀行+發展商二按」合成「高成數按揭」的，並非完全是「博一博，單車變摩托」的人，其實有不少是換樓人士，但用銀行按揭他們需要付50%甚至60%的首期，很多人會出現「供得起，但畀不起首期」的情況。簡單而言，即一層1,000萬元的樓，現時做銀行按揭要付500萬元首期，而用發展商或財務公司的按揭，則只需付300萬元或150萬元首期。
就成交記錄冊的統計分類，目前難以分辨發展商一按所佔比例，但可從二按的數字來判斷目前高成數按揭的情況。香港文匯報記者翻查海之戀截至6月5日的成交記錄冊，發現當中選擇建期付款的單位有477個，佔當時已售單位842伙的57%，當中全部選擇二按。另一新盤天寰當時賣出496個單位中，亦有160個單位選擇二按，佔比例32%。故此，有理由相信大部分買家都屬「銀行+發展商二按」所合成的「高成數按揭」。
由於發展商或財務公司按揭的利息很高，故此大部分人都會想辦法日後轉按去銀行，但這過程亦有相當風險。
要計好兩三年後負擔
經絡按揭轉介市場總監劉圓圓就提醒，買家不要小看轉按的難度。由於銀行仍須嚴守按揭成數指引，除非樓價大幅上升，否則買家便須於轉按時補回差額，金額動輒數百萬元，無法補差價就要繼續支付財務機構的高息，或者售出單位「止蝕」。以荃灣海之戀做例子，如一個1,000萬元的單位，發展商可以做70%按揭，但銀行只能做50%按揭，假設3年後樓價無升跌，買家屆時轉按也需要補20%即200萬元差價，用財務公司85%按揭的買家，更要補278萬元。她說，「買家用這類按揭計劃時，一定要計好兩至三年後能否負擔。」
不過，劉圓圓不認同高成數按揭只有負面作用：「有人話係糖衣毒藥，我一定唔會咁樣形容。」她認為高成數按揭只是發展商提供另一個融資選擇，讓準買家資金更靈活調配，例如先將資金放到其他更高回報的投資工具等，「其實都可以係一個雙贏的方案」。她說：「如果你負擔能力不足，就算銀行借幾多俾你，個息幾平，都可以令個投資係唔明智。」