■業界認為，由於樓價和地價過高，目前北京租金收益率只有1.88%，遠低於融資成本。 網上圖片為了控地價抑房價，去年底以來北京在全國首創了一種新的土地拍賣方式，推出多塊自持宅地，要求房屋建成後不得對外銷售，需開發商全部自持70年，也不能以租代售，最長租期不超過10年。開發商競拍自持地的熱情高漲，但在租金低、又不可變現的現實背景下，這些自持地塊未來如何運營盈利，業內均表示目前還看不到出路。
所謂自持宅地，不能出售，本質上就是長期租賃，拿地開發商變成了房東。去年11月北京首創了自持地這一土地拍賣形式，當地價競拍到封頂價後，就轉為由開發商自持住宅，迄今北京已累計出讓近十個自持宅地，萬科、中鐵、保利等知名開發商和央企均積極競拍拿地，而這一土拍方式也在其他城市開始複製。
租金難抵成本變現受阻
早前曾傳聞萬科與小米等企業有意合作建房，開發自持地塊，但隨着本輪樓市調控收緊，北京市住建委和規土委明確發文要求開發商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長租期不得超過10年、不得以租代售，將合作建房等開發商變相銷售、快速回籠資金的通道堵死。
由於現時內地租金收益率較低，業內普遍認為開發商難以靠租金實現自持地塊的盈利。中原地產北京市場總監張大偉指出，由於樓價和地價過高，目前北京租金收益率只有1.88%，遠低於融資成本，「無論怎麼測算都是賠錢的」。另外，開發商如果以自持項目抵押融資，因為不能轉讓限制了流通，銀行也只能以租金收益評估，而不能以物業交易價評估，抵押變現價值會大打折扣。而在資本證券化方面，租金成本也很難覆蓋證券化的成本，自持住宅通過資產證券化方式變現也很難實現。
業界冀有配套政策支持
「除非未來政策鬆動，不然沒有回本的可能。」張大偉稱，從其與開發商、銀行、政府和市場方面溝通結果看，目前自持地塊基本沒有出路。
萬科高級副總裁譚華傑表示，由於地價、稅負和融資成本等因素的制約，開發商做房東收益率更低。開發商持有運營的稅率太高，營改增後對自持部分土地出讓金無抵扣方案，所得利潤還需扣除25%的企業所得稅，很難盈利。
按照北京市規劃，未來五年計劃保障150萬套住房供應，其中租賃住宅佔三分之一。隨着土地出讓自持比例越來越高，從賣房子到物業運營，以後租賃市場很可能成為開發商的主流市場。業內認為，目前房企自持宅地，最核心的問題是如何最大化和穩定租金收益。而降低租賃產品的成本、提高相應的收益，需要政府相關配套政策支持。 ■香港文匯報記者
海巖 北京報道