香港回歸祖國廿周年，回顧這些年來的本港樓市，基本走勢是先跌後升；回歸後的首6年屬回落市，由1997年10月一直跌至2003年7月才見底，當中的轉捩點就是「沙士」一役。沙士過後，樓市隨即以大漲小回的格局，一口氣輾轉上升了足足14年，其間雖屢遇外圍風浪及本地辣招困擾，惟整體上升的格局至今仍未改變。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，上世紀七八十年代起，本港樓市發展開始興旺，市區戰前舊樓拆卸重建，工業用地改劃及新市鎮發展大型屋苑等均極速起步。目前不少傳統大型指標屋苑，如太古城，沙田第一城及黃埔花園等也是當年起建成，至今仍為區內指標及龍頭屋苑，足見當時項目的興建規模的宏大與大興土木的程度。
亞洲金融風暴掀近6年跌勢
伴隨着這些大型屋苑的落成及入伙，香港整體樓價亦不斷攀升。根據差估署提供的歷史數字顯示，1980年1月的私樓售價指數為18.3點，並由1984年17.2點的水平開始展開長期大升浪，升至1997年10月的最高點為172.9點，其間近14年的大漲小回中，樓價累升9.05倍，此乃回歸前的基本走勢。
1997年7月回歸後，當時差估署的私樓售價指數為167.2點，同年10月升至172.9點見頂，當時為樓市最瘋狂的時期。其後，樓市在九七亞洲金融風暴洗禮下，相繼經歷2000年科網股泡沫爆破、2001年美國「911」恐襲，以至2003年「沙士」疫情等，隨着股災及過度借貸下，本港樓價一直跌至2003年7月觸底，大跌浪足足持續近6年。
翻查資料，樓價指數由97年最高位(172.9點)挫至2003年7月谷底的58.4點，其間累積跌幅高達66.22%，為本港樓市有史以來為時最長及幅度最深的跌浪。但同時間，跌浪亦成就不少人的入市良機，造就不少投資物業而致富的人，至今累積的財富已是幾何級上升，為今天的高樓價帶來支撐作用。
沙士後大升浪不及上世紀
從樓價走勢的歷史長河觀察，此亦為唯一具規模的真正跌浪，其他時期的跌市與之相比下，僅能算作高位調整而已。若按照2003年7月「沙士」最低位的樓價指數計算，截至最新公佈的2017年5月差估署樓價指數累升4.7倍。為繼回歸前1984年至1997年近14年共9.05倍升幅後，史上第二次最大升幅的時期。
恰巧的是，兩者周期同為約14年，惟是次升幅仍不及上次的9.05倍。以史鑑今，反映未來樓價再升亦非沒可有能之事，如基本因素維持良好，樓價可以是高處未算高，因今天各項影響樓市的因素與1997年時已不可同日而語，不能以當年的情況作為今日的指標。
過去近10年來，樓市持續處於超低息環境，加上供不應求的狀況並未明顯改善，造就多年來樓價一直長升長有。剛完成特首任期的梁振英上場5年來，常以辣招的手段遏抑樓市，試圖以減慢需求的方式，去換取增加供應的時間，可惜事與願違，效果未見顯著。
猶幸的是近5年來港府加快推地、增加供應的工作漸見成果，將有利接班的特首林鄭月娥繼續推展工作。該行預期下半年樓價走勢將較上半年有所放緩，料在反覆之中續創新高，料下半年整體樓價再有約5%的升幅。■香港文匯報記者 顏倫樂
