■紅磡機利士南路唐樓日久失修。 資料圖片本地薑變招避中資 購舊樓補地價重建
香港文匯報訊（記者 顏倫樂）今年上半年中資稱雄本港賣地市場，包攬推出的全數5幅住宅地，顛覆本地樓市版圖。香港文匯報發現，本地發展商為避免與中資正面交鋒，正另闢新戰線，轉向以補地價、收購舊樓重建等方式來增加住宅地皮儲備。統計顯示，今年上半年，在官地和一鐵一局之外，獲屋宇署批則或經城規會申請建屋的私宅項目就有逾2.3萬伙，較政府一年土地供應目標1.8萬伙還要多27%，反映本地發展商因應市場大變局，正「靜靜起革命」。
香港文匯報記者統計屋宇署批則和城規會申請及審議數據發現，今年上半年經由上述兩個途徑所涉及的私人住宅單位數量，竟然高達2.3萬伙。當中經屋宇署批則的大型私宅地盤，可提供6,444伙，向城規會申請建屋或正排期審議的大型私宅地盤，更多達16,848伙，反映發展商正加快旗下大型私人住宅地盤的發展進度。
大型項目陸續獲批
港府早前公佈，本財年首兩季（4月至9月），私人發展及重建項目就高達11,180伙，為過去5年平均數2,992伙的3.7倍，亦佔了首兩季政府土地供應1.61萬伙接近七成，甚至讓政府減少官地的供應數量亦不用擔心供應能否達標。資料顯示，本財年首兩季只得3,140伙官地供應，去年同期則有5,835伙，今年的政府官地供應量按年大跌46%。
萊坊高級董事及估價及諮詢主管林浩文表示，私人發展項目的單位數量突然急升，是因為幾個大型住宅項目今年陸續獲批出補地價。消息人士指，獲批補地價的項目包括新地西貢西沙路十四鄉地盤，以及沙田坳背灣街及樂景街地盤（前火炭惠康貨倉）等，單計以上兩個項目，估計已可供應逾7,000伙，勢必成為本財年土地供應的主力。
補地價變相有折讓
不過，林浩文指補地價過程動輒可以逾十年時間，去年初由於樓價仍然下跌，據悉有地產商與政府商討調低補地價，拉鋸一段時間後，最終政府有輕微下調。不過這段時間市況逆轉，樓價與地價同步急速攀升，補地價變相有折讓，發展商於是火速同意補地價，導致近期突然多了大量補價項目。他笑說：「𠵱家補完價，（地盤）再拎出街賣，你都已經賺錢。」
據差估署資料，去年3月樓價指數曾低至271.4點，但最新指數已攀升至333.1點，兩段時間的樓價相差22.7%。林浩文續說：「近年中資積極在香港買住宅官地，今年上半年5幅住宅地全部落入中資手中。對港資來說，與其同你搶地，我個利潤愈攞愈細，又唔知佢搶幾耐，咁不如我哋墊返個儲備出嚟先，起碼確定咗自己有項目，而又係一啲賺錢的項目。」
舊樓收購有利可圖
他笑說：「只要個地價繼續升，中資繼續買地，港資仍會願意接受政府補價。」相信單靠補地價，港資大型發展商未來3年至4年仍然有足夠土儲。中小型地產商則可能會向舊樓埋手，因為最近地價升得快過樓價，舊樓收購變得有利可圖。此外政府地愈來愈貴，同樣令舊樓價格變得吸引。事實上，多個收購項目成功「埋尾」。
林浩文指，雖然未來3年至4年的房屋供應一定足夠，但不代表樓價會下跌，因為只是滿足了現時的住屋需求，並非供過於求。至於2020年後的土地供應更加難以預測，他指接下來數年非常關鍵，政府一定要發展大型新市鎮，否則未來的土地供應難以保證。若無法起動大型發展區，無論外圍經濟如何波動，樓市在長遠供不應求下，只會維持大漲小回的格局。