■今年第一季度，房企平均淨負債率繼續上升到106%，分析指備受房企追捧的永續債是推高其負債水平的原因之一。 資料圖片表面風光實則債台高築 首季淨負債率106%
2017年以來，不少房企的「面子」和「裡子」出現背道而馳：表面上它們依然高歌猛進，實則重債負身。有統計顯示，今年第一季度房企平均淨負債率繼續上升到106%，分析指，房企迷戀的永續債正是推高其負債水平的原因之一。不過，儘管永續債在不贖回情況下會「利滾利」，但業內認為，在其他融資渠道不暢通情況下，目前房企只能將此視為首選。■香港文匯報記者 孔雯瓊 上海報道
隨着調控一再深入，房企的融資渠道全面收緊。據中原地產研究中心數據顯示，2017年上半年內房企融資資金合計為1,232億元（人民幣，下同），比去年同期急挫77.7%。其中債券融資和再融資規模降幅最大，公司債降幅達99%，再融資降幅也達到90%。
利率水漲船高 添財務壓力
在此情況下，不少房企轉向發行永續債。永續債也叫無期債券，最大特點就是利率通常具有調整機制，在一定時間內不贖回的話，其利率就會隨着時間水漲船高，會很大程度加大發行方財務負擔，並以此來彌補投資者的損失。
7月，綠城中國發行了一筆永續債。按其公告顯示，公司發行4.5億美元永續三年可贖回高級證券，首個計息周期的利率為5.25%，自2017年7月9日起，首個利率重設日為2020年7月19日，初步利差為3.655%，往後每三年重設一次利率。
近期發行永續債的房企並不止綠城一家，華夏幸福簽署永續債投資合同，首期利率5.9%。陽光城公告稱，已收到內地銀行間市場交易商協會接受其中期票據（永續債）註冊的通知，金額為58億元。
巨額永續債推高負債率
此外，據同策諮詢研究部監測，信託貸款融資和股權融資最近也有抬頭趨勢。不過相較永續債，因其他融資利率相對高，房企顯然還是更青睞永續債。
儘管諸多的房企為追求現金流，都不惜發行巨額永續債，但其暗藏的風險後果、和推高房企負債率的現實，都是顯而易見的。
以上述綠城公告發現的永續債為例，有業內人士推算，如果綠城中國不能如期償還融資，第三年後的利率會升至8.905%，以此類推，第六年之後的一個三年期，其利率將升至12.56%，這幾乎要超過所有房地產公司的利潤率。
諮詢機構克而瑞曾比較過把永續債作為權益和作為債務計算出的不同淨資產負債率，顯示將永續債計入債務後，內房企的平均淨負債率由2015年中期的76.91%上升至2016年中期的77.79%。
業界：追求永續債屬無奈之舉
到2017年一季度，據廣發證券發展研究中心分析師樂加棟表示，房企的淨負債率已經上升到106%。而超過100%的負債率還僅是一個平均值，業內測算，融創若把永續債歸至債務欄目下，其目前淨負債率高達208%，遠高於房企的平均負債率。
不過，也有分析指房企追求永續債也是無奈之舉。東方證券房地產行業首席分析師竺勁認為，儘管永續債後期利率會提高，但在其他融資渠道關閉下，永續債方式的確是房企大額融資的首選，畢竟初期的利率僅比公司債高出1-2個百分點。而且克爾瑞也統計，發現債務規模與銷售規模呈現正相關。