香港智遠首席分析師 肖文
物業管理板塊上半年的表現相當強勢，下半年在市場情緒及社保新政的影響下，物業管理板塊亦受挫回調。隨着板塊整體估值回落至底部區域，股價未來下行空間有限，此時彩生活（1778）這類基本面仍舊強勁的個股則有望憑藉優秀業績重新復甦。
互聯網化轉型顯成效
彩生活是內地首家上市的社區服務公司，近年業績表現優異，近五年收入複合增長率約62.6%、淨利複合增長率為49%。截至今年中期，彩生活實現主營收入約17.57億元(人民幣，下同)，同比增長135.3%；毛利約6.2億元，同比增長82.5%；公司權益擁有人應佔溢利同比大幅增加74.1%至約1.75億元。每股基本盈利同比增長40.6%至14.2分。
近年來公司積極推動互聯網化轉型，目前已推出了「北斗七星」服務體系，包括E安全、E維修(含E電梯)、E清潔、E停車、E繳費、E能源、E投訴等7個物業管理產品，並與公司的「三彩產品」--彩惠人生、彩富人生、彩車位(彩住宅)共同構成了彩生活實現「平台化」、「生態圈」戰略轉型的核心產品。截至2018年中期，彩生活線上平臺累計註冊用戶數增加至約1,451萬人，活躍用戶數增加至379.8萬人，同比分別增長252.1%和56.0%。
彩生活於今年一季度完成從母公司花樣年收購萬象美物業管理100%股權，進一步推動公司自管面積的快速擴張和盈利能力的提高，為公司物業管理業務的高端市場化奠定基礎。
注資及外拓助力增長
與此同時，海外擴張步伐加速。11月19日，彩生活附屬公司通達控股與富美興簽訂戰略合作協議設立合資公司在越南當地開展社區服務業務。彩生活積極佈局海外市場，不斷尋找優質的海外市場合作主體，憑藉智慧社區平台的核心技術能力，不斷擴大彩生活的輻射地和影響力。
今年7月20日社保新政消息公佈，從2019年1月1日起，社保交由稅務部門統一徵收，料將提高物業管理公司經營成本。而目前彩生活百萬平方米只需要160人（收購萬象美之前，該數據僅為132人），公司人均在管面積超6,250平方米，物業管理效率居行業首位，且酬金制在管面積在總管理面積中佔比65%，所受影響幅度有限。公司近年來也加強優化員工結構，目前外包員工佔比約76.5%，未來受社保新政影響預計將持續降低。
彩生活在最新的恒指季檢中已重獲納入恒生港股通指數，公司憑藉強勁的基本面表現有望趁勢跑出。公司近期持續在月線附近上落，相比於回調前的高位9.25港元，已經回落超過56%，目前股價已經過度反映負面影響。以現價計往績市盈率為 15.26倍，相比同期板塊平均估值為22倍左右，彩生活估值上還有較大上升空間，可趁低收集，上望6.2港元水平，跌穿3.5港元止蝕。