經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓
樓市正式進入跌浪，近月銀行對單位估價更見謹慎，報道連日指出不同屋苑的估價亦錄得下跌，而且每間銀行的估價亦有出入。大家可知，為何各間銀行的估價不一？估價是否真實反映市況？如何才可獲得較高的估價？
低估值慳轉讓業權印花稅
銀行估價，一般都是委託估價行為物業作出估值，其考慮因素甚多，例如相同屋苑類近單位的最近成交價、物業質素、坐向、景觀、屋苑附近設備等。因此可以說，估價沒有一定的準則及計算方法，大家或者曾有經驗，同一個單位在網上估價可相差數十萬元、甚至百萬元之多！順帶一提，某龍頭銀行的物業估價全委託一間大型的測量師行進行評估，因此銀行的估價趨勢，很視乎該行對後市的信心而定。相反，亦有一些銀行沿用數間估價行進行評估，因此較易取得較高的估價。
不過還有一種原因，有可能導致估價下跌，令人有跌市的錯覺。自2016年政府將住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%，首次置業的香港永久居民可獲豁免，「首置」身份變得非常珍貴。當年之前以聯名方式買入物業的業主，開始以轉讓業權的方式將業權歸一，從而恢復「首置」身份。當然，轉讓業權仍然須繳付印花稅，假設業主A跟業主B共同擁有一個物業，各有50%業權，而單位市值500萬元，如業主A打算將自己的業權轉讓給業主B，須付250萬元的印花稅，根據從價印花稅收費表，印花稅稅率為1.5%，即要付37,500元。其實，業主可找按揭中介幫忙聯絡一些估價較低的銀行，一般可低至市值的八成。在此例子上，單位估值降至400萬元，即只須付200萬元的印花稅，實際印花稅只需100元，比原先減少了37,400元的印花稅。此舉除了令業主大大節省成本外，還可以令其中一人恢復「首置」身份，但就會令市場有成交價下跌的錯覺，從而影響對未來同類型單位的估值。
買家宜先估價免失預算
由此可見，估價的上落可以很大，估價高可以幫助買家更容易入市，估價低亦有利於打算將業權作出轉讓或補地價的業主，因此尋找合適自己的估價非常重要。不過轉讓業權的業主需要留意，如轉讓單位的成交價太低，稅局有機會懷疑及需要補交稅款。另一方面，有意置業的朋友，要注意現時賣家的開價有可能較估價為高，建議先為物業預先估價，以免大失預算，及可成為還價的理據。另外，可向有經驗的按揭轉介公司尋求協助，為心儀單位爭取最高的估價，否則有可能需要預備更多首期、抬錢上會。