中泰國際
截至2019年中，寶龍地產（1238 )擁有土地儲備2,436.8萬平方米，其中72.6%位於上海市、浙江省以及江蘇省。2017年左右公司積極建立高周轉系統，公司2018年銷售增長提速，同比增96.2%達410億元(人民幣，下同)，體現公司較強執行力。2019年上半年公司合約銷售同比增長78.7%達292億，公司年中將全年銷售目標由500億上調至550億；考慮下半年631億的可售貨值，我們認為目標實現概率高。在新宏觀環境下，我們相信以上海為中心的長三角在國家開放戰略中具重大戰略意義，區域政策紅利有望不斷釋放，支持公司持續獲得較快銷售增長。
商業運營能力競爭力顯著
公司2003年起堅持深耕綜合性商業地產。截至18年底，公司開業商場39家，總可租賃面積達285.7萬平方米，經營酒店房間數達3,653；2018年全年，經常性收入達29.3億，貢獻14.9%的收入，對財務支出的覆蓋倍數達1.0倍；公司近期與騰訊達成戰略合作，共同探索新商業。我們相信公司較低的土地成本（2,701元/平方米）以及相對同規模同行較低的融資成本（6.24%）主要受益於成熟的公司商業運營能力。
未來3年，公司將着重在長三角地區增加商業運營面積，我們保守預計：1）21年底商場可出租面積可增至約400萬平米，2019年-2021年年均複合增長率(CAGR) 11%，長三角佔比由2018年底的42.7%上升至2021年底的57.4%；2）酒店客房數量可增至5,716，2019年-2021年CAGR 16.1%；3）預計經常性收入2021年達54.2億，2019年-2021年CAGR 22.8%。
我們預計公司的核心股東應佔淨利潤將由2018年的17.7億增至2019年、2020年、2021年的23.3億、31.0億、37.1億，2019年-2021年CAGR28.1%。公司的淨負債率預計由18年底的101.6%降至85%左右。
公司現價對應7.5倍/5.6倍的2019/2020年預測市盈率，7.4%/8.9%的2019/2020年股息率。我們首次覆蓋寶龍地產，因為看好公司於長三角都市圈充足的土儲，以及成熟的商業運營能力。上海自貿區新片區以及長三角一體化政策利好釋放有望成為催化劑。我們給予公司5.85元的目標價，對應6.8倍的20年市盈率，以及7.4%的20年股息率。我們計算公司的2019年底每股淨資產（NAV）為9.98元港元，目標價對應41.3%的NAV折讓，對應現價有21.1%的潛在升幅。我們給予買入評級。