工銀國際研究部 李興文 韓涵
得益於高線城市住宅市場回暖，內地一手及二手房銷售升勢在三月最後一周延續。上周我們觀測的26城一手商品住宅銷售周環比及月環比分別上升5.6%和68.9%至2.61萬套。其中一線城市在市場回暖中領漲，周及月環比分別上升13.6%和86.7%，廣州/上海/北京住宅銷售周環比分別上升31.3%/24.4%/15.2%，雖然深圳住宅銷售較前周下降，我們認為主要是住宅供應減少所致。低線城市上周住宅銷售周及月環比分別上升10.8%/96.9%至0.77萬套，但主要得益於其中幾個城市的銷售動能強勁， 12個低線城市中上周實際只有5個城市銷售環比上升。
同時雖然二線城市住宅銷售周環比僅上升1.0%至1.36萬套，但10個二線城市中有6個錄得周環比上升。二手房市場，12個城市二手住宅銷售總量上周持續上升，環比上升4.0%至1.33萬套，其中高線城市上升7.5%，低線城市下降24.1%。同時，土地成交雖然減少但市場氣氛仍好。年初土地市場成交由於春節假期減緩，2月更因新冠肺炎疫情受累。
據我們對中國主要城市土地成交統計，春節後首4周周均地塊銷售達到267幅，較2019年春節後同期減少25.8%，儘管地塊供應增加了10.3%。其中低線城市土地供應雖然增加17.4%，土地成交卻較同期下降24.6%。春節後第二個4周的土地成交持續同比下降48.5%，而土地供應僅同比下降18.1%，同樣低線城市土地成交持續錄得最深跌幅，達50.6%。
土地成交溢價率回升
另一方面，土地成交溢價率較2020年初趨勢性向上，由春節後首周僅3%上升至3月最後一周的19%。我們認為當前的寬貨幣政策增加了房地產行業流動性，帶動土地成交溢價率回升，同時溢價率上升也反映了房企仍看好中國房地產市場前景。新冠肺炎疫情在今年頭兩月迅速蔓延抑制了內地經濟活動，令中國GDP增速減緩。雖然住宅市場近期逐步回暖，但上周26城一手住宅同比仍錄得下降，而2020年首13周銷售也同比下降28.2%。
我們認為房地產行業在中國穩經濟方面仍起到重要作用，並預期以「穩地價、穩房價、穩預期」為指引的房地產政策在未來幾個月或將進一步邊際放鬆。另外我們注意到寬貨幣政策也助力房地產市場回暖。據融360數據顯示，得益於貸款市場報價利率(LPR)下降，3月房貸利率環比下降4個基點至5.48%，30個城市商業銀行下調房貸利率水平。我們認為該趨勢在未來一段時間將得以持續。