香港文匯報訊（記者 馬翠媚、顏倫樂）受到政府大力救市等措施力托之下，樓市或許不會出現沙士時的斷崖式跌幅，不過套用股神巴菲特名言「水退後始見誰在裸泳」，綜合多位專家意見，大多認為在交投熾熱氣氛暫時消散下，樓市已呈弱勢，而在內憂外患交迫、投資活動減少對經濟帶來滯後效應下，加上樓市許多深層次問題顯現，長遠動力亦存疑。
1）適齡婚育人口大減
雖然目前本港人口接近750萬，比沙士時2003年的約677萬增加了73萬人，但仔細看，人口老化嚴重，適齡婚育的年輕人總人數減少，削弱對未來房屋的需求。政府統計處資料顯示，本港44歲以下共9個組別（每5歲1個組別）的港人人口比例，2019年除0至4歲的組別是多過2003年外（佔總人口百分比為3.6%對3.5%；人數則是27.21萬對23.42萬），其他8個組均比2003年為少；同時，此9個組別的總人口（377.89萬人），亦比2003年（429.32萬人）少51.43萬人。而45歲後的人口比例及人數，則比2003年大幅增加。
此外，去年結婚數目跌至4.45萬對是14年新低，生育率降至1.052%是12年新低。兩者都預示未來香港新增人口將會只跌不升，影響香港勞動力，以及影響分支家庭住屋需要。根據政府統計處的人口推算數字，本港男女比例失衡亦導致結婚宗數減少，變相限制家庭住戶數目增長，削弱本地住屋需求。
2）營商環境轉差
經歷中美貿易戰、社會事件，本港整體營商環境已經轉差。再到疫情大爆發，防疫隔離措施嚴重打擊私人消費，私人消費在香港GDP佔比達65%以上，經濟未來一兩年難免衰退。不少市民被減薪，失業上升，香港評級被降；加上近期環球股市波動，即使大手持有匯豐的富裕投資者也焦頭爛額，連串不利因素將對財富效應帶來影響，影響樓市需求。
3）失業率對樓市拖累大
數據顯示，失業率與樓市走向基本成反向走勢。參考2008年金融海嘯時期，整體失業率從3.2%升至5.5%，其時樓市下跌17%。根據政府統計處最新數字，本港失業率升至4.2%，為9年來新高，樓價過去10個月下跌8.2%，未來失業率若升至5%，料將進一步拖累樓價。
4）樓市升逾十年問題叢生
樓市已長升超過十年，長期的高樓價已壓得市民唞不過氣，也加重營商成本，損害經濟活力，政府也不願意樓價及舖租無止境向上而對社會帶來不隱定因素。港府近年已將供應重心側重資助房屋，包括將資助房屋與私樓的供應比例由六比四改為七比三，當資助房屋供應不斷增加，連中產人士都可購買時，一般私樓的購買力會減弱，間接削弱私樓上升動力。